调控层层加码,楼市逐步降温。但在一级土地市场,品牌房企拿地积极性不改。5月15日,国家统计局公布的数据显示,前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

  从单个房企来看,多家机构数据显示,在刚刚过去的4月,保利、龙湖等多家房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园已连续5个月拿地金额过百亿,中海也已连续2个月拿地过百亿。

  房企拿地从而增加土地储备,显示出对楼市后市的强烈信心。中原地产首席分析师张大伟认为,归根结底还是钱多,房地产企业资金链非常安全。整体看,信贷虽然在逐渐收紧,但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态,只是逐渐稳健,而不是趋紧。

  尽管房地产市场利润率的下滑成为现实,但是房企的竞争仍处于“白热化”,充足的土地储备是企业扩张的保证,“多拿地、拿好地”成为房企规模化竞争的关键所在。

  房地产投资增速加快

  根据国家统计局数据,1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比增长9.3%,增速比1-3月份加快0.2个百分点,其中住宅投资增长10.6%。房屋新开工面积48240万平方米,同比增长11.1%,其中住宅新开工面积增长17.5%。全国商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,其中住宅销售面积增长13.0%。全国商品房销售额33223亿元,同比增长20.1%,其中住宅销售额增长16.1%。房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%。4月末,全国商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。

  在一线及热点二线城市频频出台调控政策的情况下,今年以来房地产开发投资增速依然在加快。对此,国家统计局新闻发言人邢志宏认为,这种现象与去年的延续效应是分不开的。“去年全国的商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一段时间”,因此他表示,目前房地产投资的增长是这种周期的延续。

  此外,邢志宏也指出,投资增加也与土地和房屋的供应情况有关:“房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。”邢志宏表示,房地产投资的增加是在多重原因和背景下出现的,有关其后续走势情况,统计部门也会进一步观察。

  前4月多家房企拿地金额过百亿

  中国指数研究院的统计显示,前4月从拿地金额来看,碧桂园和保利继续稳居前两位,首开、远洋晋级前10。另据中原地产的数据显示,今年前4月,拿地超过百亿的房企合计18家。

  以4月份为例,房企拿地热度掀起了今年以来的小高潮。同策咨询研究部数据显示,4月,保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等品牌房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园甚至已连续5个月拿地金额过百亿。

  调控期是逆市布局的好时机,同策咨询研究部总监张宏伟表示,调控已进入深水区,楼市周期性下滑开始显现,在这种状态下土地价格会越来越理性,很多房企在这个阶段都会选择加速拿地。

  房企拿地热情高涨,有着多重因素。其中,经历了2016年这样的销售大涨年份之后,多家房企需要积极“补仓”,从而增加土地储备,以便于后续的房地产开发,这也被认为是最主要的动力之一;其次,在行业竞争加剧的背景下,土地价值更为凸显。此外,充裕的资金,以及地方政府增加土地供应的环境,也间接促成这波拿地热。对此,中原地产首席分析师张大伟认为,归根结底还是钱多,房地产企业资金链非常安全。整体看,信贷虽然在逐渐收紧,但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态,只是逐渐稳健,而不是趋紧。

  差异化的土地供应

  易居研究院监测的50个城市4月份不包括工业用地的土地成交面积环比下降了四分之一,相比去年同期也减少了10%,当前的土地成交规模弱于2010-2013年的水平。而在监管部门对高杠杆资金进行严厉管制的大背景下,土地市场相对降温,溢价率开始收窄。从均值来看,50个城市土地成交平均溢价率为35%,环比减少17个百分点,同比减少27个百分点。

  根据监测数据,房企对土地的激烈争夺正从大城市向大城市周边的三线城市转移。如嘉兴成为4月份土地溢价率最高的城市,溢价率达到了近2倍。此外如佛山、大连、青岛、温州、镇江等城市的溢价率都超过了75%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称,4月份的土地成交面积有所减少,这与当月的土地供应规模减少有关,随着国土部门在4月份明确提出土地供应分类调控思路,预计需求强劲的城市土地供应将会增加。

  今年4月6日,住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  据易居研究院的数据显示,4月份土地出让面积最多的几个城市为北京、郑州、武汉、成都等,成交面积前10的城市均位于房价较高的热点一二线城市,合计土地成交面积占50个城市全部成交的六成以上。

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