流传于网络的图片内容 ,来自某楼盘营销中心

 12月5日深圳中原经纪人集体转发的图片

  近日,一张“不动产登记已正式生效啦”的图片在网上流传,内容显示,“不用再纠结70年产权还是40年产权,关于补年限的问题,物权法已生效,该法明确了公私财产的受保护权”。

  消息一出,便有律师站出来质疑相关说法。其中广东华商律师事务所律师周争锋、北京大成(深圳)律师事务所刘子孺、信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣均表示,住宅用地,不区分40年还是70年都可以自动续期,但是除了住宅用地之外的商业用地和工业用地,还没有出台相关法律规定。

  住宅经确认产权可以自动续期

  在12月4日有媒体对此事报道之后,12月5日深圳中原经纪人在个人微信朋友圈集体发声,一张署名“深圳中原交易管理部”并带有深圳中原LOGO的图片在网上流传,疑似是对此前报道的回应。

  内容显示,“我国规定住宅用地的最高年限70年,商业用地40年(有特殊50年限),综合用地50年,现已明确,届满自动续期。需要届满期前一年申请续费。《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条,有相关规定内容。补的费用不会超过5位数,最低不得低于15 .6元/平米。商业产权,产权到期后两种结果:第一,如果国家没有其他规划,业主只需续交土地出让金即可继续使用;第二,若有其他规划,需要拆迁,则商业补偿按照1:3倍补偿,是住宅的三倍。不用再纠结70年产权还是40年产权,关于补年限问题物权法已生效,该法明确了公私财产的受保护权。”

  南都记者比对发现,明面上两则出处不同的内容,遣词造句有多处相似之处。此外,面对质疑,深圳中原地产官方微博回应称,住宅确认可以自动续期,深圳已有先例,其他类型的未出细则,一切以主管部门正式发文为准。不过,深圳中原地产官方微博否认了深圳中原经纪人圈内所发布内容为官方内容,“此图并非深圳中原官方图片”。

  内部紧急通知删除信息

  一知情人告诉南都记者,“整个深圳中原的经纪人都在发”。虽然深圳中原官方微博否认了图片的出处,一深圳中原经纪则表示,这是“官方消息,是经理发的,没有问题”。

  随后,12月5日下午4点许,深圳中原或意识到问题,内部通知删除集体发声的图片内容,“请大家赶紧通知同事发了的删掉”,“这个是假的,赶紧删除”。

  针对住宅用地到期后的问题,2017年3月15日,国务院要求有关部门作回应,住宅70年产权到期后可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。而针对包含有商务公 寓在内的商业、工业用地期满后,或不享受住宅续期待遇。据此前媒体报道,“目前商务公 寓和其他性质房屋来申请办理产权续期的很少,也可以提交申请,但清楚能否通过审核,具体情况可以到房地产交易大厅窗口咨询。”

  分析

  深圳地产评论人邱永宽:

  该机构说法

  缺乏法律依据

  有关建设用地的土地(以下简称“土地”)年限及到期的问题是个被讨论的和被拿来“引用”甚至“滥用”的热点话题。

  A

  土地使用年限

  长城大厦为个案 并非一般原则

  有关土地使用年限到期的问题:现在常见的都是土地年限是根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定执行——— 建设用地使用权出让的最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用地50年。

  需要说明的是,这个前提是已经缴纳土地出让金。而不少人包括中介机构拿深圳福田区百花片区的长城大厦的一套80 .6平方补缴约4.5万元地价款(补交地价款仅为市值的0.7%。)宅(以下简称“长城大厦”)来作为广泛“引用”的所谓个案实例作为尺子直接测算依据,甚至当作法定依据。对此,需要对该个案的历史背景和更多的信息及条件进行说明:1981年12月深圳颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》,允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限:商品住宅用地50年;工业用地30年;商业用地20年;教育、科学技术、医疗卫生用地50年;旅游事业用地30年……

  长城大厦土地自1985年5月28日起至2035年5月27日止。依据(2004)73号《深圳到期房产续期若干规定》指出,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。而1995年9月18日前与深圳市规划和国土局签订土地使用权出让合同书的,顺延至国家法定最高年期的,可以自动顺延不用补缴地价。据此,长城大厦建设用地应为划拨用地,所以对于“住宅用地,不区分40年还是70年都可以自动续期。”

  更严谨或更准确的说法应该是加上“以出让方式取得的住宅用地,2007年颁布施行的《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。与住宅牵涉到广大人民群众基本的工作生活及相关重大利益有所不同,非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的原则,不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则,是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。而《城市房地产管理法》第22条规定:土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。上述长城大厦的个案处理实例既符合《物权法》和《城市房地产管理法》的规定,也考虑到了历史遗留问题的历史背景的现实解决方式。

  B

  补缴地价款

  《物权法》不太可能具体规定补款上下限

  关于补缴地价款的问题:长城大厦一套住宅申请土地使用年限延期20年,仅花费了4 .5万元。但需要注意的是,温州部分市民因土地20年使用年限到期或即将到期,交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》发布后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。

  《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下,目前国土部门只能参照国有土地出让的做法。需要说明的是,今年两会时,对于房屋70年到期后怎么办的问题,总理表示:“国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”此处说的是,续期不需申请和前置条件,并未明确说不需缴纳土地出让金,而《土地管理法》是全国人大常委会通过的法律,法律效力的位阶高于国务院的行政法规(条例等),在现行法律框架内,到期不缴纳地价款或土地出让金难以突破现行法律规定。长城大厦土地续期、温州土地续期、李克强总理关于土地续期的答记者问的情况都是不同的情形和背景之下的案例,也都仅仅是在现行法律规定和框架内的个案解决方式和回答。

  因此,关于“补缴地价款不超过5位数”,是否有房屋面积范围的要求?“最低不低于15 .6元/平米”,是否有上限要求?上述两项数据从文字和语义来看,是紧跟在《城市房地产管理法》第22条和《物权法》第149条文后,但上述两部法律未发现上述数据的条文,作为一部严谨而且适用各地实情差异很大的全国性法律,也不太可能给出这么具体的数据,上述两项续期费用和不区分用地性质自动续期的机构说法依据何在?

  关于商业产权到期的两种结果的结论亦难言成立。目前,已有项目和人员采用上述并不成立或杜撰的结论和数据进行所谓的法律规定,拉上总理答记者问为背书堂而皇之行销用地年限更短的商业类产品,在当下市场寒意甚浓的时候天降馅饼:仅需缴纳不足1%甚至1‰的费用即可续期,甚至还能因为拆迁获得3倍补偿的超高收益。也有人说,这是机构和行销人员虚构言之凿凿的数据和依据,结论误导甚至欺诈购房者,一方面诱导楼市小白入市,另一方面造市炒市,当然最重要的是增加更多的成交佣金。

  房屋产权续期政策梳理

  ⒈1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,确立了有偿续期,不续期连同房屋无偿收归国有的原则。

  ⒉2004年《深圳市到期房地产续期若干规定》确立了划拨土地有偿续期,不续期房屋折旧补偿的原则,出让土地不适用。补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。

  ⒊2007年《物权法》第149条,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,确立了住宅土地自动续期原则。

  ⒋2009年修订的《城市房地产管理法》确立了无论土地性质,到期续期按照“规定”支付土地使用权出让金,但截至目前尚无住宅土地使用权续期付费“规定”。

  ⒌2011年修正的《深圳经济特区土地使用权出让条例》确立了无论土地性质,到期续期都要付费,不但要支付土地出让金,还要支付土地开发与市政配套设施金,完全突破了《物权法》规定,然而因为属于特区立法,根据《立法法》规定,该突破属合法变通法律,应优先于《物权法》使用。

  ⒍2016年底,国土部同住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请;二是不收取相关费用;三是正常办理交易和登记手续。

  ⒎2017年,最新官方政策虽未出台,70年产权住宅遵守上述过渡性处理办法和物权法,自动无偿续期。部分住宅按特区立法规定,续期需付费,但具体付费标准尚无规定。

  资料来源:

  信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣

  回应

  深圳中原:

  信息未经公司研究中心审核

  对此,南都记者去函深圳中原了解相关情况,其回复称,经深圳中原核实,按照目前的政策法规,住宅用地有自动续期的规定,除住宅用地之外的商业用地和工业用地,还没有出台相关法律规定,关于续期费用等也没有出台具体细则。12月5日带有中原标识的关于《不动产登记已正式生效》的图片在网上流传,经查实,此相关信息未经过公司研究中心审核,对此造成的错误引导,我们很抱歉。事后,公司第一时间将此图片删除,并通知全体同事停止转发,我们很遗憾发生这样的错误,更对此信息带来的困扰表示诚挚的歉意。公司未来会对此类事件加强审核把控,再一次感谢对深圳中原的支持,并希望大家一直关注并监督我们的工作。