2017年度中国房地产企业销售TOP200

  三大龙头均突破5000亿大关,强者恒强;

  17家房企业绩突破千亿,2020年有望超30家;

  TOP100房企占比历史性突破50%,份额加速集中;

  明年TOP4销售额有望挑战3万亿,TOP10房企占比有望达到35%。

 

 

  2017年,“限售”等楼市调控政策不断加码,更多城市加入调控行列。而在这样的市场环境下,规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投 资能力的优势,销售业绩继续大幅增长。截止2017年末,碧桂园以5500.1亿元排在榜首,三家龙头房企均破5000亿,千亿房企数量达17家。我们预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,千亿房企将继续扩容。未来各梯队房企行业集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。同时,房企分化格局将得以延续,未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

  集中度:各梯队集中度大幅提升,远超去年增幅

  2017年,随着品牌房企业绩规模的增长,TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30房企集中度近40%,TOP50房企集中度提升幅度较大,提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。

  从集中度变化的情况来看,2017年同比变化比2016年同比增幅明显,其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点,变化最大;而2016年仅增长4.8个百分点。这表明,行业份额集中性更强,更向大型品牌房企靠拢。

  备注:金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额,其中,2017年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。

  门槛:TOP30门槛升幅最大、TOP50门槛381亿元

  随着今年房企销售业绩的增长,各梯队销售门槛提升显著。从金额门槛来看,TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿元提升23%至381亿元。从面积门槛来看,各梯队中,TOP20和TOP30房企门槛提升幅度最大,分别增长42%和59%。值得注意的是,TOP100和TOP200房企的金额、面积门槛都较2016年降低,表明TOP200、甚至百强房企内部格局也开始分化。

   

  权益榜:反映房企投 资实力,恒大仍稳居榜首

  在今年销售权益榜中,恒大仍以4880.2亿元稳居榜首。销售权益榜反映了房企的投 资能力,在一定程度上更能反映企业的资金实力。TOP200房企中,有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。这些房企可以分成两类:一类是销售权益占比较高,有较强项目获取和独立操盘能力的房企,如恒大、绿地、鲁能、融侨等。另一类是股权合作项目较多、投 资能力较强的房企,如禹洲、实地、中建东孚等。

  此外,代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求,项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次有所下滑,但利用较强的操盘和项目管理能力,在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累,如绿城、建业、滨江、朗诗等。

 

  面积榜:区域深耕型房企排名相对靠前

  在面积榜中,碧桂园仍以6016.2万平方米的销售面积排在第一位。总体来说,面积榜较金额榜名次更高的房企,布局战略大多都为区域深耕型企业。最典型的是建业,常年深耕河南,虽然由于房价因素在流量榜中排名不高,但在面积榜中则长期盘踞前30。另外,中南近年来加大了在长三角热点城市的投入,布局环上海周边经济发达、人口吸附能力强的二、三、四线城市,在面积榜中排在第14位。蓝光则深耕成都、合肥、无锡、昆明、西安等城市,2017年这些城市销售业绩占比较高。

 

  格局:龙头三强拉开差距,千亿房企达17家

  三家龙头房企今年均突破5000亿,其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿,同比增长78%,几个月前就基本锁定了全年第一。万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元,分别排在二、三位。

  除了三家龙头房企外,融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质,2017全年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元,排在第四位,同时四季度业绩增长1573亿元,高于碧桂园的1526亿元,成为四季度冠军。保利、绿地及中海则各自迈入3000亿和2000亿房企阵营。除此之外,龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这10家房企分列8至17位,今年全年的业绩规模都突破千亿。至此,今年千亿房企数量达到17家。

  值得注意的是,2017年房企规模分化呈现出两个趋势。一方面,全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家,强者愈强。另一方面,300至500亿规模和100至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。这说明,对于这个区间内的房企而言,规模增长已经遇到瓶颈,不进则退。继续扩张的话,对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

 

  展望:明年TOP4房企总规模3万亿

  展望2018,龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展。我们预计,碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿。此外,房企集中度将继续大幅上升,并且更向排名靠前的房企靠拢。其中,TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时,2018年2000亿房企和1000亿房企有望继续扩容,2020年至少产生30家千亿房企。

  从长期来看,未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,TOP100房企仍将保持规模分化的格局。我们预计到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。

  值得注意的是,目前房企规模的大幅扩张仍将主要通过收并购的方式来实现。我们认为,未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。而对于一些已经发生的并购案,如果明年能实现并表,业绩也将得到大幅提升。比如,保利地产11月30日公告以总价51.53亿元间接收购保利置业股权,整合完成后保利地产2018年的业绩规模或将达到4000亿元。而中华企业在完成了对中星集团的收购重组后,名次也将得到大幅提升。

  2017年度中国房地产企业运营收入榜

  入榜门槛差距拉大,内房企Top10门槛高达27亿元;租金为主要来源,部分企业酒店业务占比较高;商业精细化运营,长租公 寓成为新风口。

 

 

  入榜门槛差距拉大,内房企Top10门槛高达27亿

  2017年全年,内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为27.1亿元和14.3亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了12.8亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为17.8亿元,甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛3.5亿元。可以看出,与稳中求胜的外资房企相比,内房企的商业拓展速度更为迅猛,未来随着内房企的商业扩张进一步加速,两者之间的差距还会继续扩大。

 

  

收入结构以租金为主,部分企业酒店业务占比高

  总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达82.9%,而外资房企则为80.4%。

  大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如中国金茂、碧桂园等房企。此外2017年多数企业都加大了布局长租公 寓的力度,预计未来租金收入中,长租公 寓的租金贡献占比将持续多大。从目前来看,凯德集团于国内的公 寓业务已经相对成熟,租金收入占比超过20%。

  

商业精细化运营,长租公 寓成为新风口

  2017年房企的商业运营也在如火如荼的开展,龙头房企在不断通过品牌输出加速轻资产扩张,提升运营效率;而一些中小房企也不遗余力的进行业态升级和产品创新,力图巩固自身在细分领域的优势。总体来看,目前商业发展主要呈现出精细化、个性化、智能化、多元化等等特点。

  

商业运营逐步精细化,打造IP聚拢客群

  随着商场数量的不断增多及商业地产竞争的愈发激烈,越来越多的企业开始重新考量商业项目的定位,不仅将“人”这一元素被放到了更重要的位置上,此外产品的品牌定位、人群定位也不断趋于精细化。

  2017年许多房企都推出了自己新的商业产品线,以大悦城为例,2017年12月6日,大悦城推出了其第二条产品线——大悦春风里,主要以25-45岁新兴中产和成熟中产作为**客群,并重点布局在一线非**商圈或者二线城市**商圈,定位区域型商业。相比而言,之前的“大悦城”产品线主要针对为约会、社交为主的“第二生活”需求,人群为18-35岁的年轻人;而“大悦城春风里”则瞄准“第一生活”,针对新兴中产阶级及其背后更庞大的家庭消费。人群及商业定位的不断细分,不仅让大悦城能够精确定位潜在客户群,拓宽受众;还能够打造企业IP,从而拥有更为稳定的客群,增强市场竞争力。

  除了产品定位上的不断细化,一些房企在运营管理上也不断升级,从而增添附加价值。如中海于2017年就逐步推进了OffiCARE中海暖心关爱计划,为商办楼宇建立生命安全保障体系,为入驻客户持续提供公共安全与生命急救服务。OffiCARE暖心关爱计划自2016年11月提出以来,已逐步走进了中海于全国各地的写字楼项目中,增强了中海商办项目的整体竞争力。截止目前中海成熟写字楼物业的出租率已持续保持在 95%以上,续租比例超过了80%。 

  

线上+线下融合发展,促进销售互利共赢

  2016年11月,国务院便下发了《关于推动实体零售创新转型的意见》,鼓励企业加快商业模式创新,强化市场需求研究,改变引厂进店、出租柜台等传统经营模式。在此背景下, 2017年许多房企都在“新零售”、“智慧零售”等创新商业模式上做出了全新尝试,通过线上+线下相融合的模式,来增强客户粘性,提升服务品质。

  2017年12月中海地产与京东集团签署战略合作,将凭借自身商业的资源优势及京东线上的智慧平台,未来计划在全国主流城市打造百家X无人超市店,并覆盖中海商业地产全业态,联合布局无界零售。通过此次合作,中海不仅能够借助京东丰富的运营经验,降低其线下零售的运营成本,此外还能促进消费体验升级,推动中海商业地产的多元化运营。

  苏宁控股集团也积极地拓展着其线下版图,2017年12月19日,与万达、融创中国等拥有丰富商业、住宅等零售网络资源的企业建立了集团战略级的合作关系,以此进行线下产品线的开发、建设、运营和服务等阶段的互补合作。据悉,苏宁的线下商业产品线,主要以“大店更大、更全;小店更近、更专”的发展战略为主。10到25万平方米的苏宁广场购物中心,主要打造新型商业销品茂综合体,推进流量入口;5到10万平方米的易购生活广场,则将线上苏宁易购移植线下,打造线下平台;而50到200平米的苏宁小店,则更加贴近终端消费者,实现售后、生鲜及线下配送等服务。2018年苏宁计划将新开5000家互联网门店;未来三年内实现15000家,2000多万平方商业实体的目标。通过线上线下相互附能的方式,苏宁不仅能够提升客户粘性,还能促进商户销售,实现线上线下的互利共赢。

  

发展方向多元化,长租公 寓成为“新风口”

  除了业态升级,线上线下融合等方式提升运营效率外,房企也在不断寻求新的突破口,这其中长租公 寓无疑是房企商业多元化的主流方向之一。除了万科、龙湖继续加大布局外,2017年12月碧桂园也正式对外发布了集团长租公 寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并与30多家合作单位进行战略签约,力争三年内建设100万套长租 公 寓。此外中海于长租公 寓领域也在加速布局中,目前其在建项目已分布北京、上海、深圳、成都等九个**城市,未来三年有望分批入市,从而实现中海长租公 寓全系产品的战略落地。

  此外保利、旭辉、招商蛇口等企业于近期也推出了长租 公 寓类资产证券化产品,如招商蛇口于2017年12月注册了200亿元的长租公 寓ABN。这不仅是银行间市场的首单,同时也是国内目前注册规模最大的长租公 寓资产证券化类金融产品。此类长租公 寓资产支持产品的不断出现,也为大力拓展租赁住房业务的房企提振了信心。

  此外,在旅游、文化、体育等市场发展**向好的情况下,商业的发展方向也趋于多元化,各类“商业+X”模式开始出现,通过新元素的融入为消费者带来独特的体验,诸如主题乐园、体育场馆、艺术酒店、博物馆商业都成为了地产运营商们的转型新方向,商业跨界发展**广阔,但也面临着培育期较长、资金投入较高、资源整合要求较高、运营难度较大等问题,效果如何仍有待后期检验。