网签不多,房价却要上天?2017中山楼市居然是这样的

2018-01-02 17:50:09|来源:新浪乐居
摘要| 2017年,中山楼市迷之发展,确实让许多人猜不透。结合中山合富研究院发布的相关数据,一起来看看一下这一年的中山楼市,是不是你们想象中的模样。

  前几天乐居编辑苦心整理的2017中山楼市十大关键词发布,引起不少读者的激烈讨论。

  链接:很假!很贵!很疯狂!这就是2017年中山楼市!

  其中有读者留言质疑:房子空置率很高,真的卖得好吗?小编忍不住要科普一下。首先,空置率是一个相关的数据,新增住宅不断增加,库存量未必呈现下降趋势。再加上许多购房者买房并非自住,或投 资日后出售、或趁低价购入尚未装修入住,所以你说空置多可能是没卖出去?天真了哦。

  2017年,中山楼市迷之发展,确实让许多人猜不透。结合中山合富研究院发布的相关数据,一起来看看一下这一年的中山楼市,是不是你们想象中的模样。

  成交大幅下降,城区楼盘网签未居榜首

  2017年中山市住宅成交20761套,225万方,同比分别下降78%,89%。

  在2017年中山市各镇区住宅成交里,同样是下降的节奏。火炬开发区成交2544套排名第一,同比去年下降7120套,即下降74%;东升镇成交1794套,同比下降68%,排名第三的是三乡镇成交1568套。2017年成交同比成交下降最明显的是坦洲镇,大降92%。

  全市住宅网签的前10楼盘中,只有第十名位于主城区、三个楼盘位于泛城区、其他楼盘均分布于镇区。其中万科地产在全市住宅网签榜中占据4席位,远洋地产次之,有2个楼盘进入前10,火炬开发区的君华新城冲上第二,东凤万科金色家园堪称黑马,勇夺第一。

  主城区中,网签前10也许会出乎大众意料,除了向来火热的石岐区,其他楼盘均位于南区、西区。由于配套设施日渐成熟、价格涨势稍微平缓,这两个区域的楼盘也逐渐得到购房者的青睐。

  泛城区中,各大开发商不相伯仲,其中火炬开发区网签情况略优一筹,在网签前10榜中占据半壁江山。

  各大房企住宅网签排名中,万科地产、雅居乐地产、远洋地产排名前三。

  有眼尖的读者会问,东区不是现在楼市最热的地方吗?为什么榜单中难找它的身影?也许这只有正挤在网签排队中的购房者心水清(心里明白)。

  自中山从去年实行网签预约制度后,国土局公布的备案数据已经失真。各机构公布的网签数据也仅剩参考作用。能较快通过网签的,除非合同价格较低,不然均需要进行排队预约网签,排队时间短则1、2个月,长则半年至一年不等。

  东区稳坐价格王位,镇区发展之势迅猛

  从备案价地图中可见,东区价格稳坐全市王位,备案均价为19012元/平方,即将突破2万大关。实际上,销售价格可在备案价格的基础上上浮15%,个别楼盘或户型其实已经悄悄2字头。

  随后为最具生活居住优势的石岐区,备案价格均价18045元/平方,稍微一不小心也将突破2万。

  镇区方面,除了向来价格高的坦洲镇,15032元/平米,西区、火炬开发区冲至14000元/平米以上,不可小觑。

  各区备案价格排名中,火炬开发区及坦洲镇楼盘相对吸睛,占据全榜2/3。未来中山总体楼市走势如何,东区是否会被逾越?尚未可知。

 新增住宅量大,去库存持续进行

  2017年中山市住宅库存65531套,同比上涨了25196套,62%。2017年全市住宅库存节节升,在11月达到了6.6万套的高点,全年库存上涨是受政策影响为主,而在11月份达到高点的促成原因是金九银十里住宅新增的大涨。故在11月初中山市出台去库存计划,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,把商品住房库存清化周期基本控制在16个月以内。

  在2017年中山市各镇区住宅库存里,今年仅4南头镇,小榄镇,沙溪镇及大涌镇共计4个镇区库存下降,20个镇区库存均上涨。其中三乡镇住宅库存8792套居库存榜首,同比去年134%。

  限购锁住投 资客?公 寓市场火热

  在限购的大环境下,2017年开发商们另辟蹊径,掀起了公 寓热。2017年中山市全年商业新增14499套,同比上涨22%,这是2014年以来中山商业新增的高点。在2017年中山市商业新增月度走势波动较大,在4月份新增2150套达到高点,以敏捷紫岭国际及华科商业中心(即深中国际装饰城)最多。



  公 寓本身也很“争气”,以低总价,好地段,优投 资且灵活性高的特点,席卷投 资者。

  2017年,中山市全年商业成交9404套,其中以火炬开发区华科商业中心(深中国际装饰城)成交1377套最多,其次是港口镇上乘世纪公园成交509套,敏捷紫岭国际成交390套排名第三。

  在2017年中山市各板块商业成交里,主城区成交3054套,占比33%;泛城区成交2767套,占比29%。

  商业库存量大,或成投 资新据点

  2017年中山市商业库存30917套,同比上涨3%,今年也是中山市商业库存的新高点。全年中山商业库存一直在3万套徘徊,在2月份及9月份都达到了小高点。



  在2017年中山市各镇区商业库存里,今年24个镇区的商业库存里13个镇区库存上涨,以东区上涨63%最为明显。在2017年中山市各板块商业库存里,泛城区商业库存9380最多,占比30%。

  据第三方分析预测,2018楼市将会迎来新一轮调整,提倡租售并举、保障基本住房。这也许会对中山的售楼市场有一定影响,也会引起投 资渠道的更新。

  供求为历年最少,房价却为历年最高点

  2017年中山市住宅成交20761套,同比下降73903套,78%;2017年中山市住宅新增46773套,514万方,同比下降34%,33%。这是2014年以来的供求量新低。整体来看,今年中山楼市在政策调控的影响下趋于平稳。

  虽然供求量创新低,房价却创新高。自2015年,房价不断走高,尽管在相应的调控下,仍在2017年达到历年最高峰。

  看起来似乎有矛盾,却不难理解。首先,开发商拿地的成本不断刷新高。如君华竞得的一宗47.74亩商住地楼面地价达13741元/平米,成为了不仅仅是2017年的最高楼面地价,更是中山土地拍卖以来的历史最高价。按照房价是楼面地价2-2.5倍的计算,君华这两宗地块建成后最低售价也要2.7万元。其次,由于中山逐步接轨广州、深圳、珠海,市场的无形调控引起中山的房价也不断向一线城市靠拢。

  投 资点扩散,城区并非唯 一选择

  从2017年中山月度供求价走势来看,自3月份中山市实行限购政策以来,供求量下降明显。但下半年以来,市场回暖较为明显,在2017年第四季度里,中山楼市又创高峰。

  值得关注的是,从2017年中山市各镇区住宅供求明细来看,火炬区,三乡镇,南朗镇的供应量最多,共计17683套,占全市新增的4成,可见开发商及投 资客的侧重点相对明确,这其中也有得益于深中通道规划及中山发展战略的成分。

  在今年各镇区的住宅成交里,火炬区,东升镇,三乡镇成交最多共计5906套,占全市成交的28%,同比2016年的成交来看,2017年各镇区的成交更为平均。

  随着中山交通与城市建设的全面发展,购房者已经不再只集中在部分区域进行置业,中山各区域均在不同程度的受到购房者的关注。2018年中山楼市将如何发展?中山乐居将继续为大家关注。

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