昨天,中山发生大事了!

位于火炬开发区灰炉村一块65.56亩商住地在中山市公共资源交易中心以“竞价+竞配建”方式进行拍卖。

该地块吸引了远洋、福晟、碧桂园、雅居乐、卓越、合景、龙湖、龙光、保利、越秀、美的、颐安、招商、兴泰等共16家开发商参加,经过91轮激烈竞拍,最终,方直集团以总价6.56亿元+51360平米配建面积竞得该地块。地块折合楼面地价约13538.24元/平米(仅折算人才房面积)。


13538.24元/平米是什么概念?

拍地结束后,无论是房地产人士、还是普通购房者,都为之震惊。地块折合楼面地价约13538.24元/平米(仅折算人才房面积),这个价格瞬间冲至中山历年楼面地价排行榜第二位,差一点点就刷新最高记录。

有业内人士表示,后期地块开发的时候,除去5%公共建筑面积大概5000平米、以及52360平米的人才房(成本造价按3300元/平米),楼面地价约1.65万/平米。也就是说,开发商需将楼价定到3万元/平米才有盈利的可能

(备注:表格中人才房成本按2500元/平米计算,这样方便进行历史价格的对比,但据业内人士表示,建安成本已经上涨,2500元/平米的价格几乎不可能,保守估计应该按3300元/平米的成本计算。)

 

3万的房价vs 中山人的期待

3万元的房价是否漫天开价?

其实在2017年11月,有国房地产界意见领袖、创领级房地产专家之称的半求(尹香武)先生,在“世界是湾的,珠江西岸发展讲坛”演讲中就提到:“假以时日,三万的房价只是大湾区所有城市的起步价!”中山在大湾区占据重要的交通枢纽角色,不得不承认,3万也许对于目前的中山来讲是一个比较大的数字,但未来不是没有可能。

当然,中山人还没有做好接受高房价的这个准备。乐居编辑在2017年12月,通过微信公众号【中山乐居】做了2次关于中山房价的问卷调查,问及如何看待当前中山房价时,将近5成的被调查者认为相比周边城市,中山属于白菜价,房价可以接受。38%的被调查者认为房价过高。

当问及被调查者心目中可以接受的中山房价时,近7成被调查者选择了“1.5万元/平米以下”的选项,其中,有3成的网友表示接受“1-1.5万/平米”的房价,能接受2万元/平米以上的网友只占17%。小编没来得及调查能接受3万元/平米的人有多少,不知道会不会是负数呢?

中山楼市将如何发展?业内人士这样说

针对以上情况,乐居编辑电话采访了几位业内人士,讨教他们对于火炬地块的竞得情况及中山楼市发展的看法,结果,小编得到的都是“实锤”。

关键词1:不贵

上述提到,昨天竞拍的火炬地块,折合楼面地价约13538.24元/平米,综合位置、周边设施等因素,从地产业内人士的角度,价格属于合理范围。

中山中原策略研究中心经理郭光喜先生表示,该价格符合中山房地产市场的发展现状;天睿地产副总经理马建宏先生认为,就目前来看,价格稍微偏高,但是从未来的角度来看,特别是地块位于临近深中通道的火炬区,这个价格是ok的;而合富中山市研部经理谢仲娟女士提到,仅仅因为临近深中通道这一点,就足以支撑地块日后的售价,到时候可能会着重吸引到深圳刚需客购买,毕竟这个价格与深圳前海的价格还是有非常大的差距。

关键词2:有可能卖3万

对于日后房价破3万的预测,相信读者们和小编一样非常着急,想知道这是不是真的有可能?三位业内人士均表示不排除有这个可能性,起码2.5万/平米是妥妥的。首先是一个成本的问题,马建宏先表示:“开发商土建成本可能需要达到1.9万/平米,那么房价去到2.7、2.8万是很有可能的”。

谢仲娟女士则表示,开发商对地块的预判决定了拿地价。“可能大家听到这个价格都会觉得高,但许多人忽略了,地块所在的位置,属于火炬区太阳城片区,从历史的角度来看,这个片区的价格并不低,只是因为近期该片区没有新项目,而被大家遗忘了,其实片区的商圈等生活设施都是比较有优势的”。

而郭光喜先生则提到,“日后这个地块的开发很有可能并非针对中山本地刚需客,可能会往中高档方向发展,所以价格大概率会破3万/平米”。

关键词3 同是地王,命运不同

有关注土地交易信息的读者会知道,不少城市都拍出高价地,各种“地王”诞生,但是并非每一个“地王”都能如愿卖到期望的价格。此前克而瑞研究中心选取了2016年50个典型地王作为样本分析,发现12宗地块已大幅亏损,那么中山“地王”会遭此厄运吗?这些“地王”开发后,会不会出现低售价的情况?

对此,郭光喜先生及谢仲娟女士均表示可能性不大,虽然外市有“地王”卖得不好的情况,但中山有所不同,因为中山当前的房价并无偏离市场价太高,起步价亦不高,在粤港澳等利好消息的预判下,中山的上升空间较大。“当然,也不排除开发商为了保持自身企业的顺畅运营、资金流的正常运行而稍微降低房价,保本出售。”马建宏先生说道。

关键词4:2018年继续涨

说了这么多,估计许多读者就想知道,2018年到底房价会怎么样?小编当然不会把这个问题落下。

首先关于涨不涨的问题,同样是得到实锤——涨!

至于涨得怎么样呢?马建宏先生表示,2018年上半年情况相比2017年可能变化不大,下半年可能会有变动,但预计也不会涨得太快,此中有一个关键:如何能够在购房者、税收、房企之间找到一个平衡点,这可能是今年的一个难题。

而谢仲娟女士则表示,涨势如何,还得看相关的规划,主要有几个点:粤港澳、深中通道等利好的推进程度;中山产业定位的发展;市场对粤港澳人士的放开情况,这三个点的改变,可能会使中山楼市发生巨大的变化。有一点可以肯定的是,今明两年将会是刚需购房的重要年份,建议刚需购房者理性思考自己所需,尽快“上车”,以免错过时机。

 

关键词5:调控或许会有变化

如此火热的楼市环境,中山是否会有相应的政策出台进行调控?毕竟住房问题已经得到中央的重点关注。然而,答案可能不是购房者想要的。

郭光喜先生表示,从长远的角度来看,房价上涨是大趋势,可能会有调控,但是松是严还不一定。需要分为两个方面来考虑,一个是住房保障,一个是投资型的。不排除会有针对个别区域或领域的调控,比如税收方面、银行方面等。马建宏先生也提出类似的说法,由于房价与地价有密不可分的关系,政府公开竞拍的地价已然如此,如果又在房价上做太多限制,这是一个矛盾点。并且政策加码将会对各层面比如就业、相关产业等形成一定的影响,所以可能会从别的方面进行调控,比如二手房交易。

2013年,中山市区的房价也就5、6千/平米,大家都觉得不可能过万,然而它就过了。2016年,许多人觉得中山房价顶多也就1万多吧,毕竟我们工资也才那么多呀,然而2017年已经有少量楼盘价格破2万/平米,更有楼盘叫嚣价格直逼3万/平米。

2018年或不久的未来,房价会破3万吗?小编只能说,快上车!再不然可能就3.1万了!