去年以来,中山房地产市场最备受关注的现象就是外来房企进驻越发频繁。与此同时,在外来房企拿地方式越发多样的背景下,外来房企与本土房企合作开发也越发常见。继早前雅居乐先后与世光创建、大信置业、民森集团等本土知名开发商达成合作开发意向后,记者留意到,近期福晟、蓝光等外来大型房企先后与本地房企通大地产达成战略合作计划。对此,有业内人士指出,如今外来品牌开发商在资金、技术、销售、开发节奏等优势日益明显。相比之下,拥有较低成本土地资源的本土开发商,则成为了双方合作开发的重要基础。

  行业动态:通大集团联手福晟、蓝光等大型房企共同开发

  2月1日,本土房企通大集团2018年企业年会举行,同时通大集团全新商标也正式发布。记者在本次年会上了解到,过去一年通大先后与蓝光、福晟、当代置业、杉杉创投、碧桂园、华侨城、远洋、光明等众多大品牌企业洽谈合作。在去年7月份,通大与蓝光集团签订了南沙项目的合作,后续多项目也会相继落地,总计将达50亿元的开发量。目前,通大与杉杉创投、当代置业也分别达成50 亿元的战略合作协议。此外,通大与福晟集团签订了多项目共80亿元的战略合作协议,目前有两个项目已经全面开展工作。

  通大集团董事长孙通文向记者表示,联合优质合作资源共同开发、拓宽规模平台是通大集团目前的战略方向。未来通大将不断提高风险把控能力,在选择合作伙伴、资金管控、项目筛选方面严谨把关,扎扎实实稳健发展。在本次年会上,通大集团分别与蓝光集团、当代置业进行了战略合作正式签约仪式,宣布建立起长期、紧密的成长伙伴关系。

  在本次年会前,记者就从本次通大地产的战略合作伙伴福晟集团方面了解到,目前双方正在共同开发位于中山港大桥附近的一商住项目。该项目的地块为通大地产的前期土地储备,地块位于番中公路中山港大桥旁边,总建筑面积约3万平方米。预计项目将在2018年上半年公开亮相。

  “在过去两年,通大的发展确实遇到了不少挑战和考验,而联手外来大型房企和资本,是我们从零开始、重新出发的第一步。”孙通文坦言,从2005年发展至今,作为本土房企的通大集团已发展成为以商住地产开发为主业,涵盖融投运营、建筑装饰工程、物业管理等产业于一体的房地产集团企业,旗下控股多家同业及上下游子公司。不过,在目前土地成本攀升、行业集中度进一步提高、政策调控日益收紧的大环境下,本土房企想要单靠自身资源实现长久发展、做大做强的可能性正在不断降低,潜在开发风险也在不断增加。相反,通过适度与志同道合的外来上市大型房企、风投 资本合作,双方完全可以实现各取所需、合作共赢。

  市场分析:“外来房企有钱有品牌+本地房企有地有人脉”促成双方合作

  经过楼市调控的一轮洗牌,如今中山房地产成交开始向大型品牌开发商集中。与此同时,外来开发商凭借资本实力,在近两年的土地市场上,除了多次参与土地招挂拍,进入中山市场的碧桂园、美的地产之外,同样进军中山市场的还有招商蛇口、四川蓝光、龙湖地产等这样的新面孔。此外,融创、福晟、合景泰富、成都德商、佳兆业、中泰等外来房企已通过各种方式成功进军中山市场。

  早前合富辉煌中山市场分析经理谢仲娟认为,通过强大的购买力以及综合实力,外来上市型房企能够通过土地拍卖的契机布局中山市场。除此以外,如今外来房企在中山的布局形式也越发多样,如收购、并购、合作开发等都是前者实现快速落地的举措。这点与珠三角周边城市的情况比较接近。由于深中通道、粤港澳大湾区等交通、政策利好的推进,未来外来开发商在中山的布局节奏仍会持续,优质地块将受到开发商的追捧。

  “本土开发商拥有土地、本地人脉、本地营销团队等资源,比外来开发商要更熟悉中山,而外来开发商则在资金、公司运营、团队管理、人才和成本控制上更加专业。”中山中原地产分析人士郭光喜表示,在近两年中山土地成本快速走高的背景下,本土开发商想在拍卖场上拿地的可能性已经越来越低,房地产调控政策的收紧也让前者在开发中遇到了资金周转的难题。

  反观外来开发商通过拍卖地块进入中山市场的成本也在不断增加。即便是碧桂园、保利、远洋等大型上市房企,在中山的项目开发上也采取了合作开发的模式,务求降低开发风险和加速项目开发、销售速度 。从这个角度来看,“过江龙”外来房企有钱有品牌、“地头蛇”本土房企有地有人脉的行业特点,就奠定了外来开发商与本土开发商合作开发的市场基础。

  福晟集团中山区域副总林斌亦表示,结合目前中山乃至珠三角周边城市的情况来看,本土开发商与外来开发商“联姻”将会是中山房地产的一个趋势。由于目前中山的土地政策日趋严峻,空地不能交易、闲置地政策等让手中有地但开发资金吃紧的本土地主、房企较为为难。而资金、品牌则刚好是外来开发商的长处。因此两者的合作也能取长补短。从更大的层面来看,中山和东莞一样,早年不少土地资源也通过各种方式流入到了私人手中,这也间接导致不少闲置土地的存在。而如今随着外来大型开发商的加速流入,近两年通过外来房企和本地土地主房企的合作,中山民间早期存量土地的开发速度也创下了历史新高。通过市场手段消化这些存量土地,对于中山房地产市场乃至城市发展来说也是一件好事。与此同时,存量土地的减少也会间接推动新拍卖土地的市场价值。