来论:物管与业主有矛盾,也可以有共同利益

2018-05-16 08:06:44|作者:墨攻

  5月12日上午9时10分许,广州市天河区龙洞街世纪绿洲小区正准备召开一场物管公司选聘大会。在受邀前来参加路演宣讲的3家物管公司中,金地物业广佛分公司市场总监王先生在小区门外突然被4名不明身份男子围殴,致额头及眉弓处受伤流血。事后伤者已就医,金地物业公司方面也已报警处理。目前,天河区警方已对此事立案,案件正在侦办中。

  业委会组织物管公司选聘大会,孰料受邀前来的物管公司代表却被人围殴,而在此之前,金地物业想提前进入会场布置,却被现任物管公司阻拦。这样的情节,会不会太巧合了点?按常理揣测,现任物管公司无疑有瓜田李下之嫌:由于其与前来路演的物管公司存在竞争关系,也就存在作案动机。唯 一让人疑惑的是,这么做是引火烧身,并不利于自我保护。因此,尽管存在疑问,也不能就此笃定世纪绿洲小区现任的物管公司就是背后的黑手。一切,还有待警方来揭开真相的盖子。

  跳开个案来看,类似物管公司与业主(包括业主委员会)之间的纠纷其实一直存在。上述冲突,本质上还是业主不满现任物管公司,欲寻求“替代者”所致。现实中,我相信多数物管公司和其所服务的业主之间,或多或少都有那么点不对付,这应该是一个普遍现象。而其中,并不缺少彼此间“相看两厌”,最后不欢而散的个案。媒体曾报道,河北保定某业主因纠纷将车停在出入通道后锁车离去,物管则以暴制暴,叫来铲车直接将车像“拍黄瓜一样拍烂”,也真是让人醉了。

  物管公司之所以与业主不对付,无非在于双方的利益诉求不一致。从根本上讲,业主希望“花最少的钱享受最优质的服务”,而物管公司则希望“收最多的钱,干最少的事”,二者天然存在矛盾。加上信息披露缺失,比如说物管公司每月的管理成本是多少,包括人员工资、设施维护、消杀等服务花费,等等,目力所及,我就没有看到一家物管公司公布。可作对比的是,业主委员会倒是会披露相关数据。背后的原因在于,业委会由业主选举产生,要对全体业主负责,而物管公司多数由开发商委派,只对总公司而非业主负责。

  而除了这一根本分歧外,双方在一些基本问题上缺乏共识,对自身权益保护的边界不甚清晰等,也一定程度上加剧了双方的矛盾。比如,有业主在收房时发现房屋建筑质量有瑕疵,但还是接过了钥匙,提出了修缮要求且一直未入住。后来,物管公司追索管理费,业主就很疑惑,为何没有入住,也要交物管费,况且,房屋质量问题并没得到解决。这其实就存在一个误区。从法理上看,房屋空置本身的责任在于业主,而非物管公司,虽然房子空置,但业主依然享受因物业管理带来的房屋保值和增值的效果,所以,不管业主住不住,物管费都得交。

  又比如,因为下雪,某业主在小区内摔伤,是否可以以物管公司没有及时清理积雪为由,提起诉讼请求赔偿?相关判例中,业主作为成年人,对于不利天气下的出行应当具备谨慎出行义务,因而负有主要责任。与此同时,不能仅凭挂出了“雪天路滑,小心出行”横幅等,就认定物管公司尽到了安全保障义务,因此酌情需要承担次要责任。如果物管公司知道这样的判例,遇到类似情况就能准备充分一点,避免双方受到可能的伤害。

  物管与业主的矛盾或许不可避免,但终归可以经由用心的对话与博弈,寻求共同利益的最大化。而采取暴力等非法手段,只会加速双方关系破裂,最终得不偿失。

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