近日,深圳挂出一宗前海桂湾片区土地出让的公告,也许是近期楼盘摇号等吸引了太多的关注,此则粤港澳大湾区内前海片区的商业用地出让并未引起太多人的注意。T102-0274号宗地位于前海桂湾片区二单元01街坊,是近7个月以来桂湾片区首次出让土地。不过,该处于前海桂湾的商业地块却因无人参与竞买而流拍。而业内人士分析,政府对于桂湾片区的产业准入和企业要求都很高,相信不太可能因为此次流拍而明显降低条件并影响到产业准入。

  设定的竞买条件和门槛高

  该宗地块用途属于商业用地,用地面积和总建筑面积分别为17508.75平米和134800平米,起拍价为24 .69亿元,土地使用年限为40年,包含商务公 寓、办公、酒店、地上商业及地下商业。

  该宗地块计入容积率总建筑面积不超过128800平方米,容积率为7.36。其中办公(含物业管理用房等)面积47410平方米、商业13140平方米、商务公 寓20000平方米、旅馆业(酒店)48000平方米、中型接入网机房250平方米。另有地下商业面积6000平方米。其中20000平米的商务公 寓全部用于人才住房,服务于片区人才。竞买申请人资格方面:面向的是港企,企业控股股东总资产不低于500亿港币,且需委托普里兹克奖获得者、中国科学院或中国工程院院士(建筑学专业)领衔该宗地的建筑方案设计。除此以外,该地块还要求10年内不准转卖,10年后转让需整栋转让。

  从数据上来看,剔除移交的全部商务公 寓和地下商业面积后,起拍楼面价为22693元/平米,相对于片区的商办类产品来看,起拍楼面价并不算高,以片区的同类产品作为参考:卓越前海壹号商务公 寓均价约11万元/平米,世茂前海中心写字楼均价约11万元/平米、体量较小的前海信利康大厦写字楼约9万元/平米。另外,从竞买设置的门槛和条件来看,显然基本属于定向出让。以去年11月9号出让的桂湾四单元05街坊T 201-0099号宗地作为参考来看,T201-0099宗地设置的门槛与T102-0274号宗地基本处于同一水平,也设置了500亿元港企、10年内不准转卖,10年后转让需整栋转让等竞买条件和门槛。

 楼面价比此前出让用地低

  从地块周边现状片区来看,紧邻周大福、鸿荣源项目,面向前海湾,北边为空地。地块所属的桂湾片区目前是前海建设速度最快的区域,周边还有弘毅资本项目、民生电 商项目、腾讯项目等都在建设中,不过,中英人寿项目尚未动工。

  作为粤港澳大湾区规划即将出台前夕的土地出让,位于特区中的特区的前海商业用地项目却流拍,剔除移交面积后,即使从22693元/平米的起拍楼面价来看,也低于7个月之前的同为桂湾片区和商业用地用途的地块的24267元/平米,而去年的T 201-0099号宗地是以起拍价竞得的。2016年8月份,前海连续出让T 201-0090、T201-0091和T 201-0092共3宗土地,起拍楼面价基本在2.5万元/平米左右。此外,从用地面积来看,此次出让的T 102-0274号宗地的用地面积为17508.75平米,剔除掉地下车行联络道主线和穗莞深城际线规划控制区共计2152.57平米用地面积之后,实际可用用地超过15000平米,远超去年T 201- 0099宗地6229.25平米的可用用地面积。该宗土地的产业监管协议还要求本宗地用于建设金融总部。

  观潮

  1 相关要求多 实际建设受掣肘

  有开发商土地拓展工作人员和业内专家表示,从楼面价来看,该地块确实比此前出让的桂湾片区的商业用地更低,而且相对片区产品售价来看也并不高,但是由于地下车行联络道主线和穗莞深城际线规划控制区等规划和指标等要求,对项目的实际建设等要求会受到更多的掣肘。尽管政府对产业准入方面有自己的期望和要求,但是综合来看,桂湾片区的不少地块的出让并未完全达到政府及相关部门的预期,尤其是通过土地竞拍设置门槛和要求引入高规格要求的港资背景的金融企业。

  2 后续出让土地 预计维持高要求

  从去年和之前的前海桂湾商业用地出让情况来看,很少出现流拍的情况。前海桂湾片区定位为前海金融核心商务区,重点发展金融产业,打造集中展示前海整体形象的核心商务区,是前海自贸区产业的制高点,离岸金融业务、深港资本市场合作、保险创新发展以及创新金融业务是片区的四大发展支柱。结合此前的桂湾片区的土地出让情况来看,对于桂湾片区的产业准入和企业要求都很高,相信不太可能因为此次流拍而明显降低条件并影响到产业准入。