近期中山3宗土地均底价成交

  土地成交日趋低迷。近期中山推17宗土地,已开始的9场土拍中,3宗流拍、3宗底价成交,还有2宗终止交易。这场一度被称为“土地盛宴”的土地拍卖虽然还在进行中,但部分预计会出现的“重头戏”并没有出现,业内认为土地成交低迷与楼市转冷有关。

  现象1 从高价拍地到底价成交

  这原本是一场被业内外都寄予厚望的地王拍卖。然而,就在一周前,中山的土地拍卖市场经历了从云端到地平线上的变化,对比前年和去年镇区地块被频频举牌的盛况,今年中山虽然推出10多宗土地,甚至不乏位置优越者,但依旧表现乏力。其中,东区博爱七路地块一度炙手可热。在拍卖前,东区由于供货量偏少、区内出现不少价格标杆项目、区内楼价高企,同时由于政商文教等资源集中、交通方便,也是对接深中通道直线最近的主城区,因此不少业内人士预测该地块即便不会超越过往的高价,也最可能拍出较高价格。

  但是,冬天来临之快几乎出乎所有人预料。三宗东区地块,两住宅一商业,最终以一低价一底价一停拍的结果出现在人们眼前。几乎所有人都想不到这样的结果——— 此前东区的最高地价记录为11120元/平方米,由大龙地产于2017年2月22日创下,这也是中山土地拍卖的尖峰时刻。

  其中,W21-18-0089地块无论是规模还是地块规整程度,都是近年来东区地块中少见的优质土地。该地块属于商住地块,占地面积68149平方米(折合102.22亩),起始总价1598775540元(约15.99亿),折合起拍楼面地价为7820元/平方米。虽然地块有着限售等各种要求,但即便考虑到财务成本等,不少人表达了“在东区一手楼价维持在2万元/平方米的价格上,这块地就有利可图”的观点。地块周边的星汇品峰二手房价在1.6万-2万元/平方米之间,不远处的远洋城天祺等小区更是超过这一数字。因此,业内对这宗地块的期待值也远超其他地块,该地块被视为中山土地拍卖的风向标。

  众多开发商的参加也因业内相信该宗土地。据了解,该地块开拍前,业内传闻已有多家品牌房企参加,其中包括土地储备不多的保利、万科,以及一度想争夺翠亨马鞍岛地块的安徽高速。只是最后一天即11月1日,只有一度喊出“活下去”口号的万科出手,最终以底价获得。有业内人士点评道,其以这宗地块可谓出手果断,地块成本不超过2倍,也就是说无论是从利润空间还是安全性来看,都可谓是“笋地”。

  同时,同样位于博爱七路的另一宗编号W21-18-0068相对迷你的东区住宅地,也只是经历了6轮拍卖便草草收场。最后这宗总面积仅平方米(折合14.94亩)的地块被深圳颐盛以总价18055.0375万元、单价7250元/平方米夺得。而另一宗东区商业地块,则在这次拍卖后悄然终止了拍卖程序。此外,更早前的西区升华路地块也一度被业内看好。这宗编号为W 20-18-0067的商住地块位于富华道与博爱路区域内,附近虽然有不少老房老区,但不远处就是岐江公园、喜来登酒店和各种知名小区,并受到马山片区的辐射,因此在业内眼中也颇具“姿色”,但这宗土地最终以底价被深圳颐盛获得。“没想到去年底还有土地涨价,现在已经被打回原形”,有开发商负责土地拓展的人员感叹。

  现象2 位置规模不佳的地块流拍

  除了优质土地遇冷外,“卖相”不佳的土地更是容易遭到开发商冷遇。在10月份的供货潮中,共有3宗地块流拍,这三宗地块均位于南头镇北帝村。其中,10月17日流拍的2宗商住地位置相邻,毗邻碧桂园招商大名府,附近还有远洋翡丽郡、海雅缤纷城等新的商住小区。地块临近广珠西线高速路及轻轨南头镇,周边亦有不少工业厂房。

  值得一提的是,两宗地块形状并不方正,编号为W02-18-0038商住地总占地面积只有6536 .4平方米(折合9.8046亩),起始总价为71671626元,起始楼面地价为3655元/平方米;编号为W02-18-0039商住地总占地面积为49563 .3平方米(折合约74亩),起始总价为728581186元,起始楼面地价为4348元/平方米,但地块分为商业和住宅两部分,其中商业用地面积18877 .07平方米,计容建筑面积75508 .28平方米,此部分需作为配建商业面积,并要实现现售和商住分离。

  此前,南头镇的最贵土地价格由碧桂园保持,折合单价4580元/平方米。当时,就有业内人士认为,由于后续城区还有更加优越的地块拍卖,开发商热情不高也是意料之中。

  此外,10月10日一宗编号为W02- 18-0007的迷你住宅地也遭遇流拍,占地面积仅为3871.7平方米,起始楼面地价为4100元/平方米。业内普遍认为,在城区或热门区域有优质土地、项目的情况下,一些供货量大、利好消息不突出的区域土地流拍的可能性增加,加上土地形状和规模受限,这类地块出现流拍是正常现象。

  现象3 部分地块终止拍卖

  除了被动式流拍,部分地块还会被官方主动终止拍卖。目前,已经有2宗地块先后终止拍卖。

  最先终止拍卖的是东区博爱七路的商业地块W21-18-0090。由于该宗商业地块毗邻上述两宗住宅地块,且规模较大、要求较高,这一土地同样受到了不少关注。据了解,该宗地块原定的起始总价:1012807800元,折合起始楼面地价为4500元/平方米。可计容建筑面积最高达225068.4平方米,其中商业配建面积最高可达225068 .4平方米,最大建筑限高120米,并要求建设不少于2栋高度在160-180米之间的地标建筑。同时,地块还要求不得建设酒店式公寓等“类住宅”单元。

  这被视为政府限制公寓式“类住宅”物业开发的措施。目前,中山绝大部分商业地块都改道开发商用公寓产品,其中越秀星汇品峰等楼盘在前期承诺开发写字楼和商场等,却在后期改成商业公寓,对楼盘未来配套产生影响,成为部分业主投诉的导火索。

  而原定于11月8日或将进入限时竞拍的W20-18-0066地块,成为第2宗终止公开交易地块。地块位于西区彩虹片区,地块总面积59410 .9平方米(折合89.1164亩),形状规整。起始楼面地价5400元/平方米,总价约9.6亿起。该地块位于西区彩虹片区西北部,毗邻翠景道,可就近享受西区中心小学、新中医院、彩虹绿洲公园等资源。地块周边在售项目的均价约15000元/平方米。

  两宗城区优质地块拍卖的叫停引来众多猜测。虽然负责土地拍卖的工作人员表示是市储备中心通知要求终止公开拍卖,但具体原因不详。有业内猜测或与近期土地市场拍卖情况不理想有一定关系。

  背后

  楼市逐渐“冷静” 现售等条件更“苛刻”

  截至目前,中山尚有6宗地块等待拍卖,虽然不乏位于古镇、三角及火炬开发区这类以外地投资客为主的楼价偏高区域,但是经历了一系列土地拍卖后,业内已经普遍对中山土地市场持有冷静保守的态度,认为底价成交的可能性更高。

  这或许与目前的楼市氛围及土地更为“苛刻”的要求有关。在土地条件上,虽然并没有明文规定以后所有土地采取现售制度,但近期推出的17宗地块绝大部分要求现售。而周边城市甚至全国不少城市也同样采取了现售做法,再加上目前的楼市环境,使得今年来全国已流拍800多宗土地。此外,商住分离、禁止开发商业公寓等做法,进一步对开发商提出了资金、设计、营销等要求,不少开发商坦言,这些压力迫使他们的成本预算更高,因此即便想获取地块也必须比此前更谨慎。对于中小开发商而言,未来极可能无地可开发,成为被兼并的一员。同时,受到开发商拿地减少的影响,未来某时期或出现货量短缺的可能。此外,楼市遇冷也是开发商拍地时观望的一个重要原因。