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3月，土地市场迎来周期性回暖，全国300城经营性土地成交各项指标上扬，成交总建面、总金额均呈现同环比上涨趋势，此外，土拍平均溢价率回升至16.9%，创2020年以来新高，市场有所升温。受重点城市集中供地影响，土地市场热度传导至三四线城市，溢价率升至20.5%，成为3月土地市场成交主力。

       过去3个月，房企新增土地货值****00新增货值总额达到1.69万亿，15家房企新增货值总量超过300亿元，其中保利、万科、碧桂园等房企年内新增货值超700亿，龙头房企优势显著。但仍有四成房企新增货值同比下降。销售50强房企单月投资额继续保持去年6月以来的下降趋势，整体延续审慎的投资态度。
       值得注意的是，经过2020年主动促销售、控投资等行为，多家房企实现快速“降档”，这意味着企业未来融资预期将有所提升，投资底气也较为充足，再加上二季度前拿地能够抢在年内上市形成业绩等因素影响，预计4月份企业投资积极性将有所提升，而随着重点22城“两集中”供地政策落地，未来房企投资博弈性将进一步加大。

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  集中供地下热点三线土拍升温

  3月份全国土地市场周期性回温，迎来地市小阳春。从成交规模来看，300城成交建面达到13456万平方米，成交金额达到3393亿元，环比分别上涨20%和5%。

  热点三线城市优质地块供应显著增加下，土拍溢价率回升至16.7%，创2020年以来新高。由此可见，在两集中供地来临前，房企对热点三四线城市关注度较高。

  从监测的重点城市重点地块来看，3月份企业参拍重点地块次数较上月明显提升，尤其是龙头房企以及国企、央企拿地势头较强，也导致竞拍十分激烈。但从部分房企参加十几宗重点地块的竞拍却仍无所斩获的角度来看，当前土拍的难度在持续加大。

  图：2021年3月重点监测城市重点地块

  参拍数量TOP20企业

  重点地块至少满足以下3个标准之一：溢价率超过30%，以最高限价成交，成交总价差超过10亿

  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  02

  15家房企新增货值超300亿

  截止3月末，新增货值百强门槛为36.6亿，同比提升4%。15家房企新增土储货值超过300亿，其中保利、万科、碧桂园等龙头房企年内新增货值已超过700亿，龙头房企优势显著。

  从各梯队新增货值集中度来看，近六成的新增货值被TOP20房企获得，较2月末提升近10个百分点，强者恒强的格局不变。目前22个重点城市“两集中”的供应地块暂未开拍，未来这些地块入市一旦入市，规模房企优势进将一步放大，预计行业集中度仍会持续提升。

  图：2021年1-3月百强房企

  各梯队新增货值集中度情况

  数据来源：企业公告、CRIC监测

  03

  百强房企投资态度依然审慎

  2021年1-3月百强拿地销售比为0.2，与上月持平，较2020年下降0.1，投资延续了去年以来的审慎态度。而一季度有超过四成百强房企新增货值同比下降，降幅超过50%的占到两成，也从侧面证明当前房企投资较为谨慎。

  分梯队而言，****-10、11-20房企拿地销售比高于行业平均，投资积极性较高。

  主要有两方面原因，一方面国企、央企凭借资金优势投资铺排迅速，如招商、华润、保利等拿地销售比皆高过0.3，高于梯队和行业平均。另一方面，绿城、中梁等全国化房企也在一季度补仓积极，充裕的货值将对全年业绩形成支撑。

  值得注意的是，尽管TOP21-50房企投资意愿最弱，但越秀、德信、卓越等企业仍表现突出。

  图：2021年1-3月销售百强房企

  各梯队拿地销售比

  备注：拿地销售比：各梯队新增投资价值/各梯队全口径销售金额

  数据来源：企业公告、CRIC监测

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  3月投资额超百亿房企达10家

  销售50强房企单月投资额延续了自去年6月以来下滑趋势，投资仍保持审慎态度。3月投资额不足1500亿，环比下降11%，跌至近一年新低，这与部分核心城市在双集中供地下暂缓供应不无关系。但从一季度来看，销售50强房企投资额达到4984亿元，同比增长10.3%。

  但3月仍有10家房企投资额超过百亿，如万科、保利、绿城、中海等，龙头房企赶在双集中供地前积极补充年内可售货值。其中如中海、中梁、越秀等表现更为突出，单月投资额超过去年月均水平。

  图：50强房企2020年1月至2021年3月

  单月拿地金额走势（单位：亿元）

  数据来源：企业公告、CRIC监测

  从一季度表现来看，仍有部分企业投资端较为突出，以一季度新增货值在200亿以上企业来看，基本均来自销售TOP50企业，销售前十如碧桂园、万科、中海、金地等新增货值同比涨幅在70%以上，规模房企优势仍然明显。

  此外，聚焦核心城市的策略下，如海伦堡、力高、星河、上坤、中奥等房企在前三月补货力度较大，新增货值排名比销售（全口径）排名高出20名以上。且从一季度新增货值总量与2020年全口径销售额对比来看，占比均超过25%，其中上坤、中奥、大发等占比超过50%，众安、大家货销比超过100%，在可售货值充足之下，这些企业今年业绩增长动力强劲。

  表：一季度新增货值排名较销售排名高的典型房企

  数据来源：企业公告、CRIC监测

  05

  三四线成交占比提升17%

  由于22个一二线重点城市提出“两集中”供地方式，大部分城市将于4月份才开始集中供地，因此3月份百强房企投资中三四线城市占比大幅提升至55%，较1-2月份提升了17个百分点。

  图：2021年1-3月各月百强房企

  拿地能级分布情况（按金额）

  数据来源：企业公告、CRIC监测

  区域分布方面，长三角各能级城市均为房企投资重点，百强房企投资金额中超过一半位于长三角，较去年提升11个百分点，其次为中西部，占19%，珠三角和环渤海分别占16和12%。

  图：2021年1-3月百强房企

  拿地区域分布情况（按金额）

  数据来源：企业公告、CRIC监测

  杭州成为1-3月百强房企拿地金额最高的城市，除浙系房企以外，一季度在杭州拿地的不乏万科、保利等规模房企。截止3月末，百强房企拿地金额TOP20城市中，有7个三四线城市上榜，全部为长三角和长三角的热点三四线城市。

  图：2021年1-3月百强房企

  拿地金额TOP20城市（按金额）

  数据来源：企业公告、CRIC监测

  一季度末，上市房企陆续公开发布2020年业绩报告，经过上一年度主动促销售、控投资等多项措施，多家房企实现“降档”，意味着企业未来融资预期提升，投资更加从容，再加上抢占拿地时机以形成年内销售业绩等因素影响，预计4月份房企投资积极性将有所提升。

  自从22个重点城市土地供应“两集中”出台以来，对企业在重点城市的投资策略产生了重要的影响，收敛聚焦成为共识，投资重心也将发生变化，新一轮土地争夺战即将被打响。一方面，部分企业加大了三四线城市核心土地关注度，因此，重点三四线城市未来竞争力度仍会加大；另一方面，随着长春、广州、杭州、南京的首批供地计划已经出台，房企核心城市招拍挂拿地难度加大，在拼实力、拼策略以外，市场的博弈性也随之加大。

  来源：丁祖昱评楼市