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 还记得上周风风火火的广州荔湾葵蓬村旧改项目招商吗？

  富力、保利、招商三大房企，意气风发却失望而归，均没能获得超2/3同意率，导致招商不成功。

  这当中有实力央企，也有旧改专业户，最终这样的结果的确令人大跌眼镜。

  不过，城更君今天想说的不只是葵蓬村的招商，而是背后暗藏的旧改新模式，这或许透露着未来的大趋势……

  01

  定向出让→择优录取，旧改“玩法”变了

  此次葵蓬村招商“失利”，之所以能引起如此广泛讨论，最主要的原因是一下子聚集了三大实力房企同时报名竞选。

  熟悉城市更新的大抵会知道，往往旧改招商，大多只是“走走流程”，其实早已内定“心仪人选”。

  一般来说，一家房企只要明确表示对该村的意向，其他竞争对手都会“很识趣地”避而远之，很少出现多人竞争的局面。

  相反，像这样你争我夺的局面，往往只会出现在土拍市场上。

  一宗稀缺宅地上线引来十多家房企子弹式报价两三个小时，早已不是新鲜事。比如去年的南沙、黄埔摇号地块，就是很典型的例子。

  来到旧改领域，怎么就成了罕见的事了？究其原因，离不开“成本”二字。

  要知道，一个旧改项目的立案到招商成功，前期准备周期长，且成本大，若没有十足的信心，则有可能导致耗费大量人力物力。

  因此，房企之间往往很有默契地避开同一个项目，让旧改成为“娃娃亲”。但现在这种情况正默默发生变化，一种全新的旧改模式也悄悄出现。

  除了上文提到的葵蓬村，出现类似情况的还有今年的黄埔新田村、珠江村，以及去年的番禺西二村。

  比如，上周刚刚表决完毕的新田村，奥园最终“击退”龙湖成为旧改合作企业；西二村，奥园、实地、时代三大房企加入混战，最终依然没有分出胜负，流标收场。

  可以大胆预测，接下来不仅是广州，在全国的旧改领域上，此类“群龙争食“的名场面都将屡屡上演。

  02

  三大因素，催生旧改新模式

  发生这种转变，城更君认为原因有三。

  1、政策因素，倡导公平竞争机制。

  今年3月31日，白云区人民政府白云区人民政府发布了一份很重要的政策——《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》。

  文件上首次提及旧改新模式——竞价模式。

  意思是为了实现公开化、市场化，积极推行公开竞争机制，旧村改造项目采取“竞价”方式招选合作企业，以项目的改造总价为起拍价，经各方竞价后，由价高者竞得。

  如此一来，旧改的规则就如同土拍一般，机会人人平等，就看谁实力更高了。

 图源：白云区人民政府

  无独有偶，出台旧改新政的还有黄埔区。

  除了公平竞争、价高者得，未来旧改规则可能还要再增加一个附加项：与区属国企共同合作旧村改造项目。

  去年年底，黄埔区出台《广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》，明确表示鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。

  黄埔、白云相继出台旧改新政，我们可以把此看作一种风向标，其余区域或将相继出台类似政策，甚至全市推行。

  2、房企“危中求变”，争抢新赛道

  除了官方引路，旧改新模式的出现还有一大原因源于房企自身。

  从今年3月多家港股内房股发布的2020年成绩单可以看出，经历了去年疫情、三道红线等重压，多家房企毛利率、利润、利润率均呈现下滑趋势。

  一方面，盈利受阻；另一方面，旧改如火如荼，大势所趋。此时，不少嗅觉敏锐的房企，便开始了“求变”之路，踏足城市更新领域。

  如在2020年度业绩会和年报中，除了我们熟悉的富力地产、佳兆业、中国奥园、时代中国、恒大这类“旧改老手”表示将会进一步加速旧改布局外，也有像中海、龙湖、越秀地产等“新秀”宣言进军新领域。

  于是，我们可以看到，从前鲜有人分食的“旧改蛋糕”，即将迎来一大波竞争者，多房企争抢同一旧改项目，就在情理之中了。

  3、土拍规则剧变，增加土储也要靠旧改

  一般来说，房企想要增加自身土储，主要靠土拍、旧改两个渠道。

  但从前准入门槛较低的土拍市场，今年也有了变化。今年起，含广州在内的22城将实行“赶集式”的集中拍地。

  一年最多只卖3次地，错过了就只能等4个月。这对房企的资金实力，无疑是一场巨大的挑战，若在土拍中失利，则面临“无货可卖”的困境。

  因此，插足旧改，相当于增加了增加土储，保持利润持续增长的又一途径，城市更新领域中新面孔，也将越来越多。

  03

  对房企与村民，影响几何？

  接下来，我们不妨来预测一下这样的旧改新模式，影响几何？

  首先，对于房企来说，无疑是一场挑战。

  打铁还需自身硬，全新模式下的城市更新，就极其考验自身财力与产品力。

  如具备融资通路多、融资成本低、运营能力强、管理水平高等龙头房企，就可在“混战”中获得巨大优势。

  其次，对于村民来说，这未尝不是利大于弊之事。

  毕竟报名房企更多，选择多了，即可通过多维度对比，从中选择最优方案，无论是货币补偿或是回迁安置，都能得到有效保障。

  而通过绝多数意愿票选的房企，也能获得村民的支持与配合，促进改造流程快速推进。

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