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 伴随国内疫情得到阶段性控制，加之新冠疫苗的普及接种，今年五一果不其然迎来了补偿式出游，出行人次和居民消费均迎来“井喷”：经文化和旅游部测算，2021年“五一”假期，全国国内旅游出游2.3亿人次，已超疫前同期水平；国内旅游收入也高达1132.3亿元。而楼市成交则呈现出“比上不足，比下有余”：58个重点城市成交量同比下降6%，与2019年同期相比则增长16%，究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情，目前的成交热度又能否延续？

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  4月12城调控加码、下沉县市 430会议重申“房住不炒”主基调依旧

  4月楼市调控力度有增无减，贯穿始终：月初住建部相继约谈广州、合肥、宁波、东莞和南通5城，要求牢牢把握“房住不炒”定位，并将东莞、南通列入监测重点城市名单；此后，上海、广州、合肥、南通、丽水、东莞、徐州、嘉兴、厦门、宁波等12城政策加码，并下沉到县市，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。

  月末中央政治局会议召开，首次提出防止以学区房等名义炒作房价，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，明确宏观政策不急转弯，积极的财政政策要落实落细、稳健的货币政策要保持流动性合理充裕。从中央定调到地方政策的层层加码，“房住不炒”主基调并未改变，“三稳”预期依旧。

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  58城新房成交同比降6%，一线“坚挺” 三四线好于预期，二线同比跌幅居首

  2021年五一假期（2021年5月1日-5月5日，下同）58个重点监测城市累计成交188万平方米，属于“比上不足，比下有余”，同比下降6%，与2019年同期相比则增长16%。分能级来看，

  一线购房需求相对“坚挺”，同比微增2%，显著高于2019年同期。广州成交最热，同比去年“翻番”，房企推盘积极性较高带动了刚需、改善需求的集中释放；上海、深圳成交与去年同期基本持平；北京楼市则略显低迷，五一假期仅成交1.6万平方米，属3年同期成交最低。

  二线城市出现显著回调，同比跌幅超3成，与2019年同期持平，不同城市间迎来此消彼长的轮动行情：前期“大热”的长三角城市诸如宁波、南京、合肥、杭州市场明显转冷，成交表现显著不及去年同期；相较而言，长沙、苏州、厦门迎来了需求的集中释放，五一假期成交量创3年同期新高，居民购房热情依旧高涨。

  三四线成交表现超预期，同比增长21%，在不同能级中居首。各城市市场同比涨跌参半，分化持续加剧：上涨城市以东南沿海强三线居多，诸如清远、温州、佛山、珠海等成交保持高热状态，同比翻番，显著好于2019年同期；广西等部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2万平方米，创3年同期新低，市场惨淡程度可见一斑。

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  核心5城二手房成交同比近乎“腰斩” 北京、杭州、青岛、东莞等一二手齐跌

  二手房市场如是，据CRIC监测的5个重点城市五一假期成交9.9万平方米，同比降幅达46%。杭州、北京、青岛、东莞皆面临一、二手市场成交同时转淡，以东莞为例，4月初被住建部约谈，列为重点监测城市后，随即发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》，对于短期市场还是有较好的引导作用，促进成交稳步回落，二手房成交同比降幅高达96%。

  综上，虽然4月热点城市调控政策层层加码，430中央政治局会议重申“房住不炒”主基调，但是五一新房市场成交热度延续，较2020年同比微跌6%，显著好于2019年同期。不同城市呈现出显著的分化行情：一线、三四线成交创3年同期新高，东南沿海部分强三线诸如清远、温州、佛山、珠海等市场高热不退；相较而言，广西等欠发达区域去化压力巨大，下行趋势依旧。

  展望未来，由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平。成交在“房住不炒”主基调指引下预期转淡，但不会明显失速，或将迎来此消彼长的轮动行情：一方面，热点一二线诸如上海、杭州等在调控政策的层层发酵下，成交或将小幅下行；另一方面，中西部等二线城市或将迎来一波需求释放期，成交大概率延续稳中有升态势；不过对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势，短期内难以出现反转行情。

      来源：克而瑞地产研究