正文

  中报季

       2022年以来，从国家到地方各层都在积极推出一揽子支持政策，以促进房地产市场平稳发展。

       面对行业供给侧改革，房地产企业是怎样进行变革与应对？获取效果几何？未来又将如何着力进行发展？我们从房企中期业绩会上或能寻找到方向。

      克而瑞研究中心精选整理了20余家知名房企中期业绩会，并落笔为会议纪要，从市场展望、经营策略、组织变革、拿地策略、风险管控、融资并购、多元化、保交楼等8大维度进行全面梳理，供行业及企业人士阅读参考。

  01

      市场展望

  逐渐筑底，信心预期向上

  当前，房地产行业早已进入调整期。展望后市，各大房企均表示市场处于筑底阶段，看好未来的发展前景，即行业向着高质量发展迈进。

  碧桂园

  调控旨在让房地产市场健康发展，目前还是在底部盘整期，现在最重要的还是市场信心的恢复，特别是把维护房地产的健康发展放在首位，但市场信心是逐步恢复的过程，也存在一定的不确定性。从当前到明年6月，行业会回到一个健康发展的阶段上来。

  万科地产

  当前市场已经筑底，恢复是一个缓慢而温和的过程。住房的刚需依旧强劲，房地产市场依然是个十万亿级的市场（常做常有，常做常新）。市场收缩过了头反而会积蓄起自动修复的动能，万科相信大家追求美好生活改善居住条件的力量。

  万科看重与行业长期发展的相关政策，比如城市相关配套服务与各类多元化的业务类型，这些新业务发展起来也为行业发展提供了支撑。

  中海地产

  下半场行业利润率会相对进入稳定的阶段。这个阶段各个方面都不一样，进入另一个平衡。目前市场处于调整期，还需要一小段时间，当然也取决于各方面宏观要素。但长期来看，对未来有信心，市场还是一个好市场。

  龙湖集团

  目前，狭义行业即住宅开发已真正地出现拐点，主要从两个角度：第一，人均居住面积超过37平方米；第二个看空置率，很多低能级城市超过两位数，有的甚至超过15%，这个信号已经到了需要警戒的节点，很多低能级城市被过度金融化。

  未来这个行业还是会存在的，就算18万亿砍一半8万亿至少也会有的。未来行业会西部往东部走，从二三线往一线强二线走，产业转移和板块轮动的机会也会有，比如杭州、成都、合肥因为产业基地产生了民间购买力的强劲。

  金地集团

  目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，恢复的过程会比较缓慢。金地会做好所有的准备，去应对市场可能比较长的恢复过程。

  得益于比较好的可售资源和城市布局，从现在来看，销售目标完成进展良好，预计2022全年公司的销售业绩在行业中仍然可以保持比较好的水平。

  绿城中国

  各房企都在思考自家打法，房地产现在是危机和机会并存。和行业同行一样绿城还是稳进提质。绿城的管理层近期都开会进行部署，接下来几个月要稳进提质、优化提升。绿城并不追求规模和排名增长，而是全品质、高质量的发展。

  新城控股

  行业下行带来了“需求收缩、预期转弱”的风险，“稳地价、稳房价、稳预期”的重中之重已经转变为“稳预期”。中央和地方在供、需两端都采取了一系列稳定市场的措施。

  伴随行业进入深度调整期，行业面临大洗牌，各大房企不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模，转而寻求商业模式重构和财务稳健基础上的高质量发展。

  建发国际

  市场总体下行但较为稳定，建发全年目标不会大幅调整，最后完成多少还是有些不确定性，从团队来讲还是按照既定目标来完成。未来两年，追求产品和服务整体竞争的提升。在行业复杂的情况下，如果项目风险较大还是会回避。

  美的置业

  对中国的房地产市场还是坚持看好，在四季度初筑底可能会基本完成，整个市场开始复苏，相信在明年在供需关系方面会得到比较好的改善。

  中海宏洋

  行业总体仍有不确定性，但也有机会，属于危机并存。一方面市场非常低迷，但另一方面国家层面出台政策，无论是流动性宽松，还是一城一策，都是期待房地产能逐步向好，但这个过程中也需要一个信心和过程。

  在这个情况下，只能做好自己，把能确定做好的做好。下半年到年底，市场是逐步企稳的过程。

  02

      经营策略

  保现金流，降本增效提升企业效益

  在地产行业调整之际，众多房企转变经营策略。首先保住公司现金流，在风险之下如何生存成为关键；其次，通过降本增效的手段来提升公司的效益。

  碧桂园

  碧桂园在市场上行期是用销售规模考核，平稳期是回款，下行期是可动用金额作为考核指引。保现金流、保三条红线，上行期做有利润的现金流、下行期做有现金流的利润。

  招商蛇口

  在战略执行层面，招商蛇口制定了各业务单元的子战略，比如在持有业务战略方面，招商提出了双百分的目标。

  龙湖集团

  龙湖在制定战略的时候首先想的是生死，而不是发展。龙湖原来的目标就是做长期目标，其次是做强，最后才是自然而然地做大。

  旭辉集团

  旭辉秉承四点：1.长期战略、经营和财务保持稳健；2.收紧资本开支，保证现金流安全；3.提高债务久期，提早用长债替换短债；4.保障销售和回款。

  美的置业

  美的置业认为现金流管理高于一切，不仅仅重视每个项目的经营性现金流，也重视集团流动性。美的这两年一直让财务部门做现金流滚动测算，使集团处于安全线以内。

  越秀地产

  行业盈利能力下滑，回归合理盈利。

  建业地产

  2022年建业将分为四个阶段进行：一季度和二季度主要是为了平稳复工；三季度主要是开源节流准备偿债；四季度要合理发展，降本增效。

  03

       组织变革

  人员收缩、组织扁平、精细管理

  “收缩、扁平、精细”成为组织架构调整关键词。主要体现三个方面：一是纵向层级的压缩，二是区域的拆分与合并，三是总部职能的精简与管控授权调整。

  虽然各房企采用的方式令人眼花缭乱，但其目的均在于助力组织更好地把握整体业务节奏，提升管理效率，以组织结构扁平化、提高总体运营效率的方式赢取更高的管理效益。

  绿城中国

  我们凝结在管理上的词是「聚焦发展」。下一步我们将从扩张的三级架构，到聚焦的两级架构进行管理。以前是「集团-区域-项目群」三级架构，下一步将弱化区域公司，强化项目群/城市公司，变成「集团-城市公司」的两级架构。

  华润置地

  实现薪酬激励向一线倾斜！调整总部、大区和城市的管理关系，按照「总部做专、大区做精、城市做实」的模式。总部层面，强化总部专业管控水平；在大区层面，强化跨专业的协同，增强大区的业绩管理能力；城市公司层面，聚焦深耕，由2020年的47个调整为当前的28个。

  龙湖集团

  龙湖地产开发只进入68个城市，TOP10里是最少的，接下来会进一步做聚焦。主航道上会更聚焦和投入资源，原有一些「点心业务」也进行整合合并，比如把酒店业务整合到租赁住房航道来进行统筹管理。

  同时，龙湖每年也保持充分的新鲜血液加入。7、8月份有近千名校招生陆续入职，做到组织提效、穿越周期。

  旭辉集团

  从组织架构上以四大平台来落地「同心圆战略」，核心是能推动组织变革，组织更加高效快速，对外界反应更快。激励机制也做了很大的调整和变化。过去是考核销售、回款和利润，未来主要的考核指标是ROIC（投入资本回报率）。对长期激励做了调整，新一轮期权的行权条件要和股价直接挂钩，与股东利益保持高度一致。

  美的置业

  组织架构和人员配置上的精细化管理，包括人员的迭代升级。1、把集团总部做精，区域做专，城市做强。这个原则来进一步的扁平化我们的三级架构，精简管理链条跟流程，来提升开发效率；2、集团的去职能化以及区域平台的职能整合，进一步强化协同作用，以及附能一线支持业务发展；3、区域公司、上市公司基于战略，进行进一步的城市深耕及聚焦，整合城市公司，推动资源效率的共享及提升。

  中南建设

  受形势倒逼，在组织结构上做调整，是行业面临的必然选择。公司将进一步简化组织架构，加强对过程的管控，更好应用信息化工具，控制经营风险。

  中骏集团

  中骏对这一波危机是有洞察到的，2020年我们把15家城市公司压缩到11家，2021年一季度从11家压缩到6家，现在压缩到4家。

  04

      拿地策略

  谨慎克制、量入而出、精准深耕

  “谨慎克制、量入而出、精准深耕”成为绝大多数房企拿地准则。在城市选择上，聚焦在一二线，避免进入三四线成为共识。在拿地心态上，央企心态笃定、港资期待捡漏、龙头民企收缩，特别好的项目才会出手。

  碧桂园

  从去年下半年开始，调整了投资策略和投资强度，一方面在布局上向着确定性的市场（如上海、杭州公开市场）的土拍，向着可控的方式。还有就是在市场端向着人口流入、市场能级较高的城市调节。下半年会根据两个情况：1、现金的情况、保障经营和生产安全的前提，不设置明确的金额；2、机会出现的情况以及能否把握机会，积极创造一二级联动以及收并购机会等。

  万科地产

  公司的拿地策略长期以来还是比较稳定的，长期坚持量入为出，坚持仓位合理；但今年上半年，还要增加一条——要获得特别好的项目。特别好的项目，首先是片区市场要比较好。第二，看有没有把握为客户提供好产品、好服务，有没有非常好的经营团队。第三，财务指标、经营指标，包括效益、净利、ROI指标要比较出色。

  中海地产

  好项目是唯一标准。上半年中海在公开市场拿地比例更高，因为竞争度在减弱，选择的机会更多；非公开其他方式拿地也都有大量接触，但对于未来形势和价格的判断，交易达成的比例比较低。大约并购金额超100亿，未来会继续关注全面撒网，但取决于未来市场发展形势。

  绿城中国

  上半年公司基本都是公开市场拿地，公开市场项目质量更好；收并购谈过很多家，都会发现很多拿的地都是去年年初、前年年底拿的，地价比较贵，有些已经开发过了，规划和设计与绿城品质要求上有差异，所以上半年绿城收并购考虑比较少，下半年将沿用这个策略。

  华润置地

  坚持调结构，调布局的投资策略和量入为出，合理回报的原则，深度聚焦一线和强二线城市。

  建发国际

  根据市场恢复状态，确保合理现金流和利润。丰富拿地投资上的机会，会深耕重点城市、一线城市等。下半年拿地在福建市场，同时浙江、重庆、长沙也会积极关注，考虑补充。

  中国金茂

  未来还是会避免进入三四线，聚焦在一二线。下半年会比上半年的力度大，并聚焦在一二线城市的核心地段。另外，需要强调的是金茂在一级拿地上是没有托底压力。

  城市运营项目在一级拿地在协议上都是有明文规定的，什么时候出地和出地的价格都是要跟政府达成一致的，这是金茂做城市运营以来一直坚持的协议条款。城市运营在中国金茂里面未来也会占到越来越重要的位置。今年上半年的拿地中，就有大量都是来自城市运营，城市运营项目的占比会越来越大，它的优势也会逐渐得到体现。

  旭辉集团

  轻资产低土储，质量第一，数量第二，腾笼换鸟，土储换仓，聚焦深耕核心一二线20个城市。

  新城控股

  公司会充分考虑行业、市场的变化，并结合自身的经营情况，适时开展新项目拓展。

  越秀地产

  坚持“一城一策”、“量入为出”和稳健投资；坚持“1+4”区域化布局战略，聚焦优势区域持续深耕，重点投向大湾区和华东地区；投资项目上优选具经济、产业优势和人口净流入的区域和城市项目；巩固优化“6+1”特色化、多元化增储平台。

  土储拿地计划，年度计划1235亿目标不调整，相应投资计划不调整，会以销定投，优中选优，选好城市好地段，从不确定中找确定项目，现在机会较多，目前有足够现金流，去获得一些土地。

  华发股份

  上半年，公司坚持审慎稳健的投资策略，在保持经营稳健、现金流充裕的基础上，先后在上海、杭州、珠海、中山等战略深耕城市斩获优质地块，主要位于一、二线核心城市增加项目储备，为公司发展积蓄新动力。公司在手资源充裕，择机精准拓储。

  2022年将严控拿地节奏和项目质量，统筹考虑三道红线绿档要求，精选低溢价、低总价、高效益的优质项目。在拿地区域上，公司将继续坚持聚焦一二线深耕重点城市，持续优化区域布局，持续加仓核心城市。

  美的置业

  上半年在公开市场拿地甚少，原因是公司存量现在还不少。所以今年存量的去化和存量结构的调整是首要目标，能够把一些低量级投资城市，通过股权的置换，通过销售的去化，快速的拉回。另外，去年下半年以来，对前两年一些投资也在不断的检讨和复盘。在这种不确定的市场下一定要保持定力，不为外界的任何因素所动，按照自己的基本战略，持续去做城市聚焦、城市升级。实际上，通过这两年的聚焦升级，越来越集中了。

  明年后年主力投资城市在25个以内。下半年10月份以后公司会看一级市场，包括二级市场，股权收购、合作平台公司等，新增投资这方面是多渠道的，但还是按照自己的存量和去化的速度和周期控制好存销比，存销比的目标是2以内动态地做投资的安排。

  中南建设

  上半年没有拿地，是保障公司经营安全，虽然项目储备不多，但也有对应货值2600亿，完全可以保持一年以上的销售。如果市场能够回暖，销售加快，现金流改善的同时会及时把握机会，去扩充土地。

  中骏集团

  我们土储货值3900亿左右，未来两到三年销售有保障，暂时不会考虑买地。

  新世界中国

  中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。将在未来一两年内复苏得非常非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。

  中海宏洋

  坚守投资刻度，注重精准投资，深耕现有城市，紧抓投资机遇。通过多元化的土地收购渠道，布局京津冀、长三角和大湾区等城市群和都市圈的优质城市。密切关注市场上极具发展潜力的收并购机会。

  05

      风险管控

  现金流至上，主动降杠杆、调结构

  对规模一直抱着克制的心态，经营性现金流被放到前所未有的高度，很多企业都在主动降杠杆、调结构，还有企业做了减值准备。

  碧桂园

  碧桂园现阶段把现金流量表、资产负债表和利润表三张表做到比较平衡，期望是实现有现金流的利润、有利润的现金流，但目前市场寒冷的情况下，还是以现金流为主，做了一些保现金流的动作，但是长期做一些债券的回购，希望修复一部分。所以说在不同环境下，抓住不同的机会去做三张表的平衡。

  万科地产

  虽然上半年万科销售同比下降，但我们依旧保持在第一阵营。万科已结合市场情况进行了相应经营安排，采取行动。今年的销售行动主要着力于四个方面：①提升佣金结算速度；②调整销售盈利政策；③整合自身销售力量；④进行销售能力的胆气培训和提升。上半年围绕区划库存，加快回款，取得了一定的改善与成效。这是一个需要积累的过程，各城市公司也因市场与政策而调控自身行动。

  当下最关键的问题是“生火取暖”。从万科来看非常重视现金流与财务稳健，始终把安全放在首位。万科对规模一直抱着克制的心态。万科的对应措施采取及时，手段扎实。销售回款效率保持在较高水平。尽管上半年市场波动超出所有人预期，但是万科的经营性现金流仍实现了80多个亿的流入。

  中海地产

  毛利率上半年23.5%，保持比较高的水平。同时自去年680多亿买到的地，今年陆续开盘，这些项目的整体回报达到预期。长久以来，中海更看重净利润率，去年下半年获取的土地在投资刻度整体平均之上3-5个点，今年上半年获取的土地依然在刻度之上，为未来发展奠定提供基础。在未来一两年，毛利率、净利率可能会承压，但相信通过自身努力能继续在行业领先。

  绿城中国

  绿城在建项目没有烂尾，停贷事件没有直接影响。反而停贷事件发生后，购房者会选择优质可靠的开发商，未来有利于绿城销售。预售资金监管态度，各地差异较大。有一些城市实行的比制定政策更严格，一定程度上会影响项目资金周转，也有部分城市监管更松，存在烂尾现象。目前，绿城进入的城市整体政策还是比较稳定和合理。

  绿城在拿地模型和资金铺排上做出了充分考虑，截至6月30日，公司预收监管资金132亿元，较年初增长22亿元，扣除监管资金后在手可动用现金450亿元。公司会根据下半年供货和销售情况，根据监管资金政策做出相应的资金排布。

  龙湖集团

  现在因为C1市场下滑，地产销售毛利率下降，是目前最大挑战。现在地产占了收入90%左右，利润大概占75%。未来收入会降到70-80%，利润会下降到50%。应对挑战要把地产，包括集团的经营性现金流放到前所未有的高度。特别是若今年销售下降，如何在地产航道仍然保持现金流为正。现在龙湖商业在手130个，本身能创造足够的现金流推动自己发展。但龙湖的目标是要保证全航道的经营性现金流要回正。

  中国金茂

  金茂今年上半年拿地的净利率在10%-15%以上，下半年也还会坚持这个策略。从这几年我们一直在加强对于投资的管理，核心就是拿好地实现投运一体，就是投资的承诺一定要运营来实现。为此，今年上半年内部管理引入了“干系人”的管理制度，也就是投资和运营的干系人，通过这样的制度，保证投运一体。如果说降低了，会对直接干系人画红牌，指标比较好甚至有增长的话，就发金牌。通过金牌、红牌，当年就给予奖惩。这个制度对于今后严肃投资纪律，实现投运一体很有帮助。

  旭辉集团

  旭辉已经确定了自己低负债、轻资产的发展模式，因此未来每年都会要求杠杆率的下降。不会把规模摆在第一位，旭辉认定风险第一，利润第二，规模第三。

  同时，旭辉降成本要通过精益管理来达成，通过数字化转型，提高经营管理和成本管控的能力。未来成本可能在现在基础上降2-3个点。财务费用方面会通过提高评级降低融资成本，目标降到4%以内，管理费用中期目标降至1.5%以内，营销费用会控制人员费用在1%以内。

  新城控股

  公司“房地产开发+商业运营”的双轮驱动将继续维稳精进，通过甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，持续提升组织效能和组织活力，做好城市深耕，坚持轻重并举，不断夯实传统开发的业务能力，把“有回笼的销售，有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。

  公司将通过“抓销售、盘融资、紧运营、控风险、保利润、调结构”积极作为，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。2022年，公司将根据市场情况以销定产、争取做到有效推盘。

  越秀地产

  现金流方面，在整个房地产支出上做到合理的铺排。如对自身供货做精细化管理，区域以销定产，进行弹性供货。根据区域、产品、销售、市场接纳的情况，进行供货。更细化的布置，更精准的投入，避免更多存货积压，提升资金使用效率。

  确保“三道红线”不碰，保持绿档，管理层这几年一直贯彻的。有出现要求“三道红线”以来，也是重要指标。净负债率有增长，过去按照70%控制，出现波动是正常的，资金是充裕的。上半年，6、7月份投地高峰，如果没有投地高峰，资金账面比去年年底是增加的，合理控制，保持公司稳定态势。

  华发股份

  加速去化回款、巩固“三道红线”达标转绿成果、持续推进精细化管理，扎实推进各项工作，继续保持高质量发展。目前的房地产市场处于行业周期调整阶段，给央、国企和龙头民企提供了发展机会。公司也将努力为行业恢复良性循环和健康发展做出贡献自己的力量。公司响应国家号召，主动降杠杆、调结构，低成本的传统银行业务及债券业务上半年占比分别提升了4%、3%。未来将继续充分把握政策导向，不断拓展融资模式，优化融资结构。

  美的置业

  美的置业的经营的理念和信息一直以来都是非常谨慎、稳健。从19年就开始去做一些减值准备，截止今年6月30日，减值准备的余额有24.1亿，空间做得非常足够。从目前来看，主要还是看未来整个市场的变化，去调整减值准备。这个过程秉承着一个务实谨慎的态度去做整个预案，未来公司空间是非常有弹性的。

  建业地产

  上半年以快速回笼现金为第一要务，主要对库龄在1年半以上的项目进行了大幅折让。下半年经营重心调整为保交楼、保复工，以复工复产带来销售的增加。下半年一定要做到盈利，没有减值和拨备的计划。

  和铁建投的可转债要等中期审计报告出来之后才会发行，预计在9月中旬最迟下旬完成，会及时发布公告。建业把龙湖上的一个持有物业卖给了纾困基金，还有很多项目在谈。和中海、中电建的合作主要在郑州和洛阳项目层面，尽量会维护建业股东的利益。

  迪马股份

  公司目前经营正常，流动性风险可控，也在不断加速项目去化，确保销售回款目标实现；合理规划项目运营节奏、强化现金流管控；继续加强与金融机构的合作、保障持续的融资能力。

  中海宏洋

  坚持稳健和谨慎的财务管理，同时继续增强现金流管理、成本和风险管控能力，降本增效。通过密切监察物业项目的财务回报和现金回款情况，确保开发和投拓进度符合业务计划。定期检讨债务结构和融资成本，保证充足的在手现金，将财务维持于健康水平，「三条红线」保持「绿档」。

  06

       多元化

  发展优势，聚焦代建与租赁

  今年上半年，受到主业销售不佳及资金流动性等多重影响，在多元化业务方面，房企也相对保守，多数企业在原有的多元化业务持续深耕。

  碧桂园

  多元发展，科学建造体系：BIM设计、装配式预制件、建筑机器人、数字化管理。

  中海地产

  现在行业在转换期，未来形势有待明朗。专业化越来越高，转型多元化现象会更加聚焦，什么行业都去做的现象会变少。

  龙湖集团

  满足新世代人群租住的租赁住房「冠寓」已陆续在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等一线及二线城市开业运营，已开业11.1万间，规模行业领先，整体出租率为93.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%。

  绿城中国

  绿城2025年战略提出9个航道，其中绿城+持续为公司提供主业赋能，上游加强产业整合，下游引导服务内涵。上半年生活集团、科技集团表现良好，经营指标超额完成。

  生活集团主要聚焦产品品质、客户满意度、资产保值增值、高效周转等方面为主业赋能。

  康养板块，通过前期咨询、项目拓展、存量项目盘活等方面为主业赋能。

  智慧板块，上半年参与5项国家级以及省部级建设，累计全国合作150多个园区，城市更新、商业、产城科技等都有很好的表现。

  科技集团上半年定制化C端业务为中端业主服务、为主业赋能。

  咨询设计板块为98个项目提供规划、建筑、室内设计，配合完成杭州属地户型迭代，为后期拿地提供前期筹备。

  施工板块，已经承接80多个项目。

  产业配套板块开展BToC业务，进一步提升客户居住体验感和满意度。

  中国金茂

  代建业务金茂也有做，在三亚、太原、济南过去都陆续开展了一些代建业务，主要是政府或者合作方主动找到金茂，以金茂府为品牌，或者是金茂的管理团队来为他们保证质量和进度。我们做了一些尝试性的工作，但是代建不会是我们未来的主业，我们会谨慎的选择合作伙伴。

  金茂对品质、品牌和客户是非常关注的，所以我们也会精挑细选合作伙伴，我们会确保这些来自政府和合作伙伴的代建业务都是要对客户负责的，要对我们品牌是起到添砖加瓦作用的。

  瑞安房地产

  战略的高度决定着发展的广度，从住宅业务到投资物业与城市更新，瑞房在业务布局上的多元稳定性，使其能够行业在波动下，充分掌握机遇与挑战。

  07

      融资并购

  多渠道拓展融资，节流开源

  2022年上半年，房企在融资和并购方面也呈现出“强者恒强”的局面，资金流相对健康的房企，融资及收并购方面相对活跃。多渠道拓展融资，节流开源，整体而言，房企对于收并购的标的也相对谨慎。

  碧桂园

  今年现在到明年的6月底，未来一年公开市场债务是150亿左右，对碧桂园的体量来说是压力不大的，目前碧桂园境内融资还是集中在国有大行，目前融资状态还是比较好的，根据资产比较匹配，对优质民企的支持态度也比较明显，在这方面没有太被动。

  目前融资状态，现在因为一二级市场倒挂，导致境内外公开市场都处于一个停滞状态，国家也支持我们发行一笔50亿中票，应该在9月份会先发首期15到16亿，后期会陆续在接下来几个月发完，预计今年50亿会全部发完。

  对于出险企业，一直在洽淡，有新增收并购，上半年从苏宁收购滁州项目，但绝大部分收并购都是从正在合作的项目中去搜寻，一部分未出险企业，绝大部分是出险企业。降低风险、提升周转效率，不排除和央企、AMC有意的收并购，但都还在洽淡阶段，真正落地的目前有限。

  万科地产

  万科保持多元化的融资渠道，合理利用债务融资工具，通过公司债券，中期票据等融资工具，置换存量债务，持续优化债务结构。

  公司融资成本进一步下降，期末存量融资的综合融资成本降至4.08%，上半年新增融资的综合融资成本3.59%；信用水平领先，存量有息负债中无抵押无质押融资占比为96.2%。

  中海地产

  期内，本集团于境外新签两笔合共人民币40亿元5年期固息贷款，境内发行债券合共人民币180亿元，包括成功发行18年期合共人民币50亿元资产支持专项计划证券，为发行时国内规模最大的绿色碳中和债券产品，亦为期内同类产品发行利率新低；公司债券人民币60亿元；中期票据人民币70亿元。

  期内灵活捕捉市场时机，在境内外新签若干双边贷款，优化贷款组合，实践灵敏融资，补充营运资金。

  上半年，在广州、上海、成都并购了相关项目的股权，并购投入人民币106.6亿元。下半年，本集团将继续寻求并购机会。

  华润置地

  对于收并购，华润置地一直以来积极主动地广泛接触市场收并购的机会，同时也会严谨慎重地做预判和决策。第一，市场化，法制化；第二，符合华润置地的战略，聚集在核心城市，核心区域；第三，重视和控制交易风险和项目风险，以及以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，并且还应该满足合理的回报要求。在这个基础上，华润置地整个收并购工作一直在正常有序进行，相信后续的一段时间会逐渐有收并购的成果落地。

  龙湖集团

  龙湖一直把境外融资比例进行控制，这个比例未来会以5-10个点下降。境外美元债市场波动很大，我们会降低依赖。我们会慢慢控制外债债务，但不是放弃。从债务结构上看，一年以内到期的短期债务占比10%，用安全的债务结构来应对波动的周期和市场，包括美元及港币在内的外币债务比例为27%。

  截至目前，龙湖有86%的外债做了掉期，敞口占整体债务的比例低于10%，将来会力争做到零敞口，规避汇率波动对公司现金流和利润的冲击。

  绿城中国

  绿城期末平均融资成本4.4%，期内融资成本4.5%；上半年境内外发债金额211亿元，同比大幅增长68.8%；境内发行金额175.78亿，增长41.1%，平均利率3.33%，较去年同期下降40bps。

  境内发行10亿/3.28%公司债、59.78亿供应链ABS/ABN，加权利率2.88%、2.94%；中票96亿，加权利率3.6%；购房尾款ABS10亿，加权利率3.48%；境外2022年1月发行4亿美金3年期票息2.3%绿债、2022年2月增发1.5亿美金票息4.7%高级票据；2022年6-8月提前偿还4亿美金银团贷款。上半年归还永续证券82.5亿，中期余额25.1亿，预计2023年清零。

  未来再融资，我们已经对目前以及未来销售形势、融资环境和合作方情况进行充分研判，做了充足的压力测试，对每一笔贷款归还和每一笔经营支出都做了资金安排，能确保后期贷款归还以及项目交付，再融资计划还是看整体现金流排布再展开。

  中国金茂

  金茂境内融资渠道畅通，上半年直融近200亿元，截止至2022年上半年末未提取银行授信及未使用直融额度超1308亿元。

  未来的并购仍然会持续的做下去，但是几个原则还是要坚持。1、要与战略高度匹配，在坚持城市运营，科学至上。2、要有效率，不只追求规模，质在量先做有效益的事情和并购。3、要管理半径能够辐射，因为我们现在在全国都有布局，在这些已经布局的地方进行深耕，这样的话组织和管理能够跟得上。

  并购资金而言，如果按照谨慎择优的原则来进行的话，并购资金源应该还是很充裕的。我们也发行了行业中第一单并购债，所以资金来源不是一个问题，关键是用最严格的标准，质在量先的选择好的并购标的。

  新城控股

  2022年上半年，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。后续公司也将积极拓展新的银行授信额度。

  上半年，房地产行业融资压力较大，公司顺势而为，主动降低有息负债和优化债务结构。未来，公司将积极开拓融资新渠道。1-6月，除了吾悦广场经营性物业贷外，公司成功完成10亿元中票发行，为银行间首单房企信用风险缓释凭证；成功完成1亿美元境外债发行，为4月份以来第一笔民企地产境外新发。

  中南置地

  就我们未来融资计划来说，跟华融和江苏资产的合作是未来一个阶段增量融资的渠道，当前我们也处于在项目审批和条件磨合阶段过程中。跟华融资产以及江苏资产两大合作，我们有10来个应收款项目已经做了提交，也在评审过程中，后续我们会看整个审批情况的落地。

  AMC参与到房企纾困和转型升级当中，这也是这次国家救市举措当中的一个创新之举，所以对各方来说，都存在着一些空白和盲区。因此，我们前期也存在着一定的磨合谈判期，融资落地没有比想象中那么快，这个也在各级政府帮助下共同推进，希望能够早日突破。

  建发国际

  并购重组的机会，去年以来很多人再推荐了项目，最后实施的不多。最后需要考虑经营思路匹配，和项目的流动盈利性。项目确实不多，项目拿完后不久就开工，所以一般项目有问题才需要并购，再加土地市场，土地获取量，好的项目依然不容易，我们保持审慎态度，还是看项目的盈利性和流动性。

  很多暴雷企业很多项目交给金融机构，收并购项目很多，适合很好，但有些项目需要考虑状况，如果不能把项目盘下来，给2折也没用，收并购债务风险等都要考虑，非常复杂，需要综合来看。

  美的置业

  关于合作方的整合问题，其实我们从2021年的9、10月份已经开始着手这些工作，那么在2021年下半年，我们已经处理了一批这样的出险项目。2022年的上半年，我们也在加速处理这些问题项目。截止到上半年，累计完成了29个项目的股权交易，也收了9个高量级的项目，几乎都在天津、重庆、长沙、佛山等高等级城市，同时退出一些我们目标要退出的城市，比如说柳州、九江等等这些城市。我们的交易的合作方有花样年、金科、雅居乐，包括正荣等等这些，这些都是我们在上半年所做的一些工作。

  关于交易对价方面，我们综合考虑了多种因素，本着公平公正，双方都能乐于接受的方式来满足双方的需求。在资金方面，我们总共支付了15亿的交易对价款。同时也考虑了我们所交易的项目有大量的沉淀资金，其实我们盘活以后，自己实际支付的资金大概是9.7亿，并且通过并购贷，以及快速的销售回笼的方式，基本上都在年内将这些收购资金给平衡出来了。

  华发股份

  上半年，公司不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率：在证券交易所、银行间市场等成功发起融资储备额度155亿元；顺利完成全市场首单类Reits15.48亿元转售续期；成功发行南湾华发商都CMBS35亿元和威海华发新天地商业CMBN6.3亿元。

  公司响应国家号召，主动降杠杆、调结构，低成本的传统银行业务及债券业务上半年占比分别提升了4%、3%。未来将继续充分把握政策导向，不断拓展融资模式，优化融资结构。

  中骏集团

  公司在财务和融资端，降杠杆、控负债、调整融资结构、提升流动性是未来一段时间的主要工作方向。

  中海宏洋

  上半年新增借贷过程有几个方面，并购贷5.5个亿，保债11个亿，9年期的。境内开发贷12.8亿，香港银行贷款20.6亿港元，上半年新增融资96.98亿，归还76亿，净增加20亿。

  下半年公司尝试公开市场发行公司债，这些并购贷和开发贷，结构上做调整，用低利率置换高利率，长的置换短的。

  08

       保交楼

  持续保质保量，提升交付能力

  保交楼成为今年中期业绩会的必答题，不少房企也开启了“交付力”比拼，并表明下半年将持续保质保量多措并举不断提升交付能力。

  碧桂园

  2022年上半年，碧桂园共计1070个批次、25万套房屋如期交付，覆盖全国30个省市、214个城市、780个区县。其中，438个项目首月交付率达75%及以上，165个项目更实现了交付即办证。交付的质量和维保服务满意度较上年度稳步提升8%以上，总体满意度整体提升4%。

  万科地产

  上半年实现11.5万套住宅交付；期内开发业务竣工面积约1443.7万平方米，同比增长17.8%，是近三年中期最高水平。

  在中期业绩会上，谈到近期热点“保交付“问题，郁亮表示，请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量。目前为止，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。

  中海地产

  保交楼不是普遍性问题，是点状发生，项目占比比较少。过程通过监管资金，通过政府纾困基金来解决问题。我们所在大多数城市，是建安费把监管资金管控住。

  同时保交楼的一些问题，也会在消费者当中产生一定的议论，反过来促进往优质房企聚焦，我们这种能够100%交付的企业，包括口碑、信心在消费者方面都起到比较好的作用，此外上半年100%交付，还有三分之一实现提前交付，在该阶段对我们来说是一个优势。

  龙湖集团

  龙湖上半年总的交付套数超过五万套，全部按期交付，其中超30%是提前一个月以上交付。龙湖的理念是“善待你一生”，不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，是我们始终如一的坚持。

  龙湖整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，会确保如期交付，甚至会提前交付。

  绿城中国

  上半年交付39个项目，47个批次，566万平，100%按时交付，较合同交付时间平均提前36天。全年预计自投项目交付超1300万平，90多个项目，同比增长90%。

  目前来看，上半年疫情对部分项目造成一定影响，相关风险我们做了预控，没有对交付产生风险；下半年交付可以确保按时完成，没有烂尾风险。

  美的置业

  上半年交付31623套，提前交付3640套；交付即交证2816套，下半年预计交付60000+套。

  中海宏洋

  公司坚持「保交楼、保民生、保稳定」的首要目标，全国100个在建项目按计划推进，实时在建规模超过18百万平方米。

  整体来看，目前楼市已经在筑底阶段，随着政策的支持，以及积压需求端的释放，预计下半年市场会有所回暖。长期来看，市场仍需要对整体经济发展的信心逐渐修复。

  同时，许多城市已经出台宽松政策，这有利于市场信心的建立。在回暖的过程中，可能会出现分化，特别是从目前拍地的情况来看，核心城市回暖的时间可能会提前一些。