[克而瑞]土地周报 | 重点城市集中土拍暂歇,成交量价环比不及上一周

2022-09-15 08:22:59|来源:克而瑞
摘要| 整体市场热度也延续低位运行

 2022年第37周

  9月5日-9月11日,在重点城市集中土拍缺席的影响下,本周重点监测城市的成交量价环比不及上一周,整体市场热度也延续低位运行。不过,供应规模仍维持在年内高位,包括广州、宁波和福州在内的多个城市推出了第三批次集中供地,并将于9月底10月初集中出让。

  土地政策

  绍兴越城鼓励区属国企与房企合作拿地

  允许优质房企延缓土地价款缴纳

  9月9日,绍兴市越城区推出“房产新政18条”,从土地、金融、政策等多个方面给予房企支持,为房地产企业纾困。政策提及,要加大纾困面服务力度,鼓励区属房企与房企合作投资拿地,明确金融机构不得随意抽贷、断贷。与此同时,为了提振房企拿地积极性,越城区还在新政中提及土地出让金可延期交付,并且鼓励房企勾地,勾地保证金可适度下调。

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 土地供应

  供应建面年内高位运行

  广州第三批次供应量较前两批次大增

  供应方面。在广州、福州、宁波等城市相继推出第三批次供地的影响下,重点监测城市的土地供应规模环比增长,总供应建面达1632万平方米,环比增长27%,同比也上涨了30%。聚焦到城市来看。集中供地方面,广州、宁波及福州均于周内推出了年内第三批次集中出让地块,其中广州供应规模最高,总建面达389万平方米,起拍总价超过500亿元,是年内供应规模与起拍价最高的一批;三批次共推出20宗地,中心六区共有10宗,其中不乏海珠区金辉路地块、洛溪桥西侧地块、荔湾区芳村大道南以东地块、天河区沥青搅拌厂地块等优质地块。宁波和福州供应规模则均未超过200万平方米,其中宁波仅推出10宗,包括4宗纯租赁住房用地和6宗商品住宅用地,福州则集中推出21宗地,包括4宗商办和17宗涉宅用地。其余城市中,南昌、西安、漳州等城市的供应建面也超过了100万平方米,其中南昌供应规模最高,总体量达225万平方米,为南昌第三批次集中出让的22宗地,预计将于10月11日出让。


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 土地成交

  重点城市集中土拍暂歇

  成交量价环比大幅下降

  成交方面。由于本周无重点城市进行集中土拍,重点监测城市的土地成交量价也因此不及上周。具体而言,CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积仅为421万平方米,环同比降幅均超过四成;成交金额更是低至200亿元以下,显著不及上一周;受城市成交结构变化,平均地价也环比大幅下降,成交楼板价仅为3472元/平方米,同比也下降了39%。


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  各能级城市方面,在一二线城市无大规模土拍的影响下,三四线城市成为本周成交主力,成交占比超过七成。具体来看,一线城市中仅上海成交了2幅商办用地,其余三市均未有地块成交。二线城市中,除长沙成交建面超过了50万平方米,其余城市的成交建面多在20万平方米以下;成交规模最高的长沙共成交了7幅地,其中2幅位于主城区,是棚改项目用地,最终均由华润置地竞得。三四线城市中,长三角区域城市活跃度较高,湖州、台州、金华等城市的成交建面均在40万平方米以上,其余城市的成交建面较少。

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 市场热度

  溢价率环比结构性上升

  但底价成交仍是地市主旋律

  市场热度方面。因本周重点监测城市成交地块中出现多宗商办用地高溢价成交,整体溢价率出现结构性上涨,平均溢价率达3.8%,较上周增加了2.5个百分点。不过,市场热度低位运行态势并未改变,大部分城市的出让地块仍以底价成交为主,并且国资拿地比例也维持在高位。如台州、江门等城市均出现了“回炉”地块被本地国资控股企业托底的现象。

  土地流拍方面,重点监测城市的流拍率与上周基本持平,为7.9%。流拍地块仍主要来自三四线城市,如金华磐安、义乌等城市均有地块遭遇撤牌或流拍。


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  周度TOP5

  三四线城市成为入榜主力

  地方平台仍在持续托底地市

  本周适值重点城市集中土拍间歇期,因此入市优质地块较少,周度成交总价TOP5地块也多来自三四线城市。具体来看,本周成交总价前五地块中,2幅地来自长沙,均为棚改项目用地,由华润置地以总价47.5亿元包揽,其余三幅地分别来自温州、嘉兴和江门,均为底价成交。


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  在楼市销售仍未实质性回暖的背景下,三四线城市的地市亦在持续遇冷,大部分地块需要依靠地方城投托底。以单价榜TOP5地块为例,除东莞虎门城市更新项目外,其余4幅地均由地方国资或其联合体竞得,如位于榜首的台州温岭地块,在经过三次挂牌后,最终由温岭国资集团下辖的九龙汇建设以底价竞得,成交楼板价为10758元/平方米。

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  重点地块点评

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  地块分析:

  9月7日,长沙挂牌出让两宗棚改项目用地,分别为新开铺机床厂棚改地块及古道巷地块。项目地理位置优越,但出让条件同样严苛。最终,项目由华润置地以底价包揽,总价达47.5亿元。其中新开铺机床厂地块的成交价达39亿元,是长沙迄今为止成交总价最高的项目。

  具体来看机床厂地块的周边情况。据地理位置来看,机床厂地块所在的新开铺片区属于省府核心板块,靠近湖南省政府,是当前长沙着力打造的片区之一,区位十分优越。项目周边有多个住宅小区,生活教育配套较为齐全,但缺少大型商业综合体。楼市方面,项目周边3公里内在售、待售楼盘项目较多,普通住宅售价多在1.5万元/平方米左右,少数项目可达2万元/平方米以上。由于地块地理条件优越,因此项目出让要求也比较多,包括配建道路、绿地、中小学、引入外资企业等等,同时不允许联合体竞买。最终,华润置地以底价竞得,成交总价达39亿元。


标签: 土拍 房企

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