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新房冷热分化,上海有楼盘再现千人摇号
来源:中房网2023-01-28 08:47:11

新房冷热分化明显,有项目再现“千人摇号”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,2022年年初受到高供应的推动,实现“高开”,1月单月新房成交面积接近130万平方米,创下全年峰值。此后成交一路快速下探,4、5月份受到疫情影响,成交陷入停滞。6月全市按下“重启键”后快速进入状态,每月一批的集中供应提供良好支撑,连续数月成交量超过100万平方米。四季度后劲略显不足,10月成交面积出现大幅跳水,好在11月成交再度有所回升。

即便2022年有2个月受疫情影响新房销售停滞,但从全年成交看,上海新房购买力韧性仍较足。

根据上海链家研究院的监控数据,2022年,上海全市累计成交金额6361亿元,同比增长9%,成交套数86937套,同比仅下降6%,套均总价732万元/套,同比增长17%,成交均价64076元/平方米,同比增长15%。

从供应来看,2022年全年,上海累计供应新房套数101519套,同比增长38%。

上海中原地产数据显示,改善力量一直在支撑上海新房市场,套均总价600万元以上每一个区间段和2021年相比,占比都高于去年,而600万元以内价位段都低于去年。中高端改善依然是新房市场中比较抢眼的部分。

虽然上海新房购买力韧性足,但也要看到在连续高供应下后劲不足。比如徐泾板块,2022年7月份开盘的蟠龙天地,入围分91.22分,11月份,招商璀璨时代入围分为63.42分,可见热点板块入围分在下降。一旦分数进一步下滑,市场信心或发生重大转变。而且到了四季度,即便入围,有购买机会也会有人放弃,“弃号率”有所抬头。

不过,在2022年年末两批集中供应接连入市的带动下,新房的认购和成交回温。上海中原地产公开的数据显示,新年首周(2023年1月2日—1月8日),上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米,环比增加38.38%。其中,上海商品住宅成交TOP10项目的签约套数均超百套,为有史以来首次。

据“克而瑞上海”公开的周度(2023年1月9日~1月15日)开盘数据,近期开盘项目市场冷热分化依旧明显,热门项目及内中环项目仍然抢手。

不过,在代理中介看来,上海新房项目热度分化仍较明显。“除了一些热门的、价格倒挂多,区位比较好的楼盘,总体上热度没有以往高了,包括同区域的项目认购的积分也有所下降,不同板块热度不一。目前市场供应充足,客户可选择余地多,像临港新房供应量大的区域,热度下来了。”

从2022年年末第七批和第八批的供应情况来看,有大量市区盘和热门盘入市,无论是从推盘数量还是推盘质量来说都较前几批有明显的提升,供应端有意释放一些资质较高的楼盘吸引市场的关注,而非延缓楼盘上市的节奏。这种情况预计会持续到2023年,并且从土拍情况来看,预计2023年同样会是一个供应大年。

政协委员建议政策调整,部分购房者心态改变

在新房供应和联动价的加持下,2022年新房热度明显超过二手房,从成交比例来看,新旧比高达1:1.8,为近十年来最高。对比2020年时的新旧比1:4,差异显著。

根据上海链家研究院数据,2022年上海全年共成交二手房16万套,为近五年最低,但成交水平依然好于2017年。

从市场反馈来看,市场也已有所回温。

目前,上海新房市场保持强劲供给势头,但需求却逐渐疲软。进入去年四季度,部分项目较前期开盘热度下降。同时,上海远郊市场承压,市场加速下行。

此外,受限价政策影响,市场一二手房倒挂情况明显。购房端,中心城区热门红盘倒挂价差较大,投资、投机客户涌入红盘。同时,二手房市场购买力也出现不足,市场陷入凝滞。

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