乐居买房讯 昨日，中山市人民政府网站发布了“关于征求《中山市旧村庄旧城镇全面改造项目搬迁补偿安置指导意见》（征求意见稿）的公告】”。
主要是规范中山市旧村庄旧城镇全面改造项目的搬迁补偿安置工作，保障被搬迁人的合法权益。
具体的指导意见原文如下：
第一条【指导依据】为规范我市旧村庄旧城镇全面改造项目的搬迁补偿安置工作，保障被搬迁人的合法权益，根据有关法律法规，以及省市“三旧”改造等政策规定，制定本意见。
第二条【适用范围】我市行政区域内，需要通过签订搬迁补偿安置协议实施的旧村庄旧城镇全面改造项目适用本意见。
第三条【基本原则】搬迁补偿安置工作遵循“依法依规、尊重历史、标准统一、公平公开、有序安置”原则开展。
第四条【职责分工】市城市更新主管部门负责统筹区管委会、各镇政府、街道办事处（简称“镇街政府”）开展搬迁补偿安置工作；组织石岐、东区、西区、南区和岐江新城规划区等重点范围（统称中心区域）的镇街政府开展项目现状固化工作。
市城管和执法局负责对中心区域开展现状固化后的违法建设巡查，市各相关部门应按照各自职责，互相配合，共同做好旧村庄旧城镇搬迁补偿安置工作。
镇街政府负责组建权益认定审查小组并开展相关认定工作，协助并监督项目公司开展信息发布、协商谈判、签订搬迁补偿安置协议、落实搬迁补偿安置等工作。非中心区域的镇街政府还应当负责项目现状固化工作，做好现状固化后的违法建设巡查。
第二章 补偿安置流程
第五条【现状固化】市城市更新主管部门（中心区域）或镇街政府（非中心区域）在开展基础数据调查首日，组织利用信息技术手段开展对改造范围内的建筑物、构筑物及地上附着物等状况在影像信息和数据信息上进行固定和证据保存的工作，即现状固化。现状固化的相关信息资料作为日后权益认定的参考依据。
现状固化工作开展前，市城市更新主管部门（中心区域）或镇街政府（非中心区域）应当在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场发布公告。
现状固化公告发布后，搬迁补偿范围内不得违法实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的不予补偿。
第六条【权益认定】现状固化后，镇街政府组织对被搬迁人可以获得补偿的范围开展认定工作，即权益认定。
镇街政府应组织属地城市更新和建设服务中心、城管住建和农业农村（工作）局和司法、市场监管等部门及村（居）委员会等代表组成权益认定审查小组，负责结合项目实际情况拟定统一的认定标准、程序，结合经验收通过的基础数据调查成果，对被搬迁人的房屋安置补偿权益及其他补偿权益数量进行认定，并对被搬迁人提出的异议进行处理。
权益认定过程中涉及职能部门法定职责的，由权益认定审查小组统一汇总报市自然资源、住建、城市管理和执法等职能部门按规定进行认定，若权属认定存在争议的，按照有关法律法规要求处理。
权益认定结果应当在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场公开征求意见不少于30日。公示期满无异议的权益认定结果应当在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场进行公布，该结果作为编制搬迁补偿安置方案和后续实施搬迁补偿安置工作的依据。
第七条【编制搬迁补偿安置方案】根据权益认定结果，旧村庄全面改造项目由镇街政府指导村集体编制搬迁补偿安置方案（编制内容要求见附件），旧城镇改造项目由市城市更新主管部门组织镇街政府（中心区域）或指导镇街政府（非中心区域）编制搬迁补偿安置方案，该方案作为改造方案的必备内容。在表决改造方案时应同时对搬迁补偿安置方案进行单独表决，并须取得规定比例的同意率。
搬迁补偿安置方案应结合项目具体实际和被搬迁人、土地所有权人等各方意愿情况，对不同土地所有权人（集体与国有）、不同土地使用权类型（划拨与出让）的补偿制定差异化标准。
搬迁补偿安置方案及其表决结果由镇街政府按照规定在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场公开，公示期不少于30日。
第三章 搬迁补偿相关规定
第八条【搬迁补偿原则】搬迁补偿可以采用房屋置换、货币补偿、房屋置换和货币补偿相结合的方式实施。其中，住房优先采用房屋置换，非住房原则上采用货币补偿。
同一改造项目应当采用统一的搬迁补偿标准。
同一改造项目对不同土地所有权人（集体与国有）、不同土地使用权类型（划拨与出让）的补偿应体现差异化。
搬迁补偿标准等实施阶段的信息由项目公司在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场公开，公示期应不少于30日。
第九条【补偿权益】被搬迁人可以取得的补偿权益包括房屋安置补偿权益和其他补偿权益两部分。经执法部门作出违法认定的建筑物、构筑物不予补偿。
房屋安置补偿权益按照不低于房屋复建建筑面积（简称“复建面积”）的1.0倍计算，具体标准在搬迁补偿安置方案中明确。
第十条【房屋复建建筑面积计算方法】复建面积由房屋可认定权益建筑面积（简称“可认定面积”）与土地可复建房屋建筑面积（简称“可复建面积”）作比较来确定：
（一）改造后有对应房屋用途的，可认定面积大于可复建面积的，按可认定面积认定为对应用途的复建面积；可认定面积小于可复建面积的，按可复建面积认定为对应用途的复建面积，但被搬迁人需向项目公司补交房屋建筑造价款。应补交的房屋建筑造价款亦可折算成面积，从可复建面积中抵扣。
集体性质的住宅用地须从复建面积中分离出集体经济组织的权益面积（简称“分离权益面积”）。
（二）改造后无对应房屋用途的，不计算复建面积。
第十一条【房屋安置补偿权益的可认定面积】可认定面积按以下方法确定：
（一）已办理不动产登记的房屋建筑面积确定为可认定面积。
（二）已办理土地使用权登记但未办理房屋所有权登记的建筑物面积，按以下分类认定，认定后的建筑物无需办理登记手续：
1、在1998年2月28日（含）之前实际已经建成建筑，按有资质的测绘机构出具的测绘面积认定。
2、在1998年2月28日后，有合法报建手续的在建及已建成建筑物（包括可通过违法处理后补办报建手续的），依据市（镇街）自然资源、住建部门审批批准的文件结合有资质的测绘机构出具的测绘报告认定。
第十二条【可复建面积及其他计算规则】可复建面积分为住宅类及非住宅类两种情形分类确定。
（一）住宅类可复建面积=证载土地面积×土地出让合同约定容积率（土地出让合同无约定按1.5计算）。
如涉及补交房屋建筑造价款，房屋建筑造价款=（可复建面积-可认定面积）×现状固化时间点同区片同类型每平方米商品住宅建筑造价。
如涉及房屋建筑造价款折算成面积的，折算复建面积=应补交的房屋建筑造价款÷现状固化时间点同区片同类型商品住宅每平方米成交均价。
如涉及集体性质的住宅用地须从复建面积中分离出集体经济组织权益面积的，分离权益面积=证载土地面积×1.5×三旧区片市场评估价×15%÷现状固化时间点同区片同类商品住宅每平方米成交均价。
以上公式中“现状固化时间点”的相关价格通过评估确定；“区片”以《中山市“三旧”改造区片市场评估价成果》划定的区片范围为依据。
（二）非住宅类的可复建面积、分离权益面积、房屋建筑造价等参照上述住宅类计算方法确定，在搬迁补偿安置方案中明确。
第十三条【不动产用途认定】住宅类和非住宅类按以下原则区分：
已办理不动产登记的，以不动产权证书载明用途确定；如房产证、土地证用途不一致但其中之一为住宅用途的，可认定为住宅类。
未办理不动产登记的，可结合报建材料、现状使用情况、测绘图纸、水电收费单据等，经所在镇街查核并出具证明，可按实际使用用途确定。
第十四条【其他补偿权益】其他补偿权益以权益认定结果为依据通过评估确定，采用货币补偿的方式。具体包括：
（一）地上附着物及构筑物、房屋装修等的补偿。
（二）临时安置补偿，其它因搬迁、停产停业、工人遣散等造成的损失。
（三）不符合房屋安置补偿权益认定条件的不动产的补偿。
不符合房屋安置补偿权益认定条件的不动产是指1998年2月28日之后，未经市（镇街）自然资源或住建部门批准建设的，但未经执法部门作出违法认定的建成的建筑物、构筑物。
第十五条【其他补偿权益的补偿规定】上述列举的其他补偿权益应当参照我市公益性项目用地征收补偿实施意见的同类标准进行补偿。无相关标准的，由具备资质的评估机构评估确定。评估机构的选取方式及程序在搬迁补偿安置方案中明确。
第十六条【代管人的补偿安置规定】在实施搬迁补偿安置过程中，对于产权人不明或产权人下落不清晰的，其权利义务由镇街政府指定代管人代为行使；相关不动产权益原则上以房屋置换方式补偿。该不动产内的原居住权人仍享有合法的居住权。
第十七条【公益性设施补偿安置规定】各种地上地下的公共市政设施、公共服务设施等公益性设施的补偿，应当在搬迁补偿安置方案中明确。
第十八条【搬迁奖励的说明】在实施搬迁补偿安置过程中，鼓励项目公司根据项目实际设置搬迁奖励。
第四章 争议处理
第十九条【调查测量、现状固化和认定的争议处理】现状固化及权益认定过程中，被搬迁人对房屋测绘成果有异议的，测绘机构应当作出解释说明。对测绘机构作出解释说明后仍有异议的，被搬迁人可委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
对权益认定结果有争议的，应按照相关规定办理。
第二十条【争议的解决】搬迁补偿安置过程中存在争议的，各方应该平等友好协商，协商不成的，由镇街政府组织调解，经调解仍无法达成协议的，可依法通过仲裁、裁决及诉讼等途径解决。
第五章 附 则
第二十一条通过签订搬迁补偿安置协议实施全面改造的“工改工”项目，涉及权益认定及补偿标准可参照本意见执行。
第二十二条本意见由中山市人民政府负责解释，具体解释工作由城市更新局负责。
第二十三条本意见自颁布之日起实施，有效期5年。
附件：1.中山市旧村庄旧城镇搬迁补偿安置指导流程图
2.搬迁补偿安置权益分类与认定指导流程图
3.《搬迁补偿安置方案》的编制内容要求
附件3
《搬迁补偿安置方案》的编制内容要求
项目的《搬迁补偿安置方案》应在镇街政府完成基础数据调查、权益固化及权益认定等工作的前提下，由编制主体结合具体实际情况组织制定，搬迁补偿安置方案的编制应包括以下内容：
搬迁补偿安置依据；
搬迁补偿适用对象；
搬迁补偿安置方式及标准；
复建（异地）安置位置及选取安排；
复建（异地）安置建筑户型，面积及建设标准；
国有、集体权益补偿的安排；
搬迁补偿安置奖励；
搬迁补偿评估公司的选取及项目统一评估基准日的约定。
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