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日前，中山市自然资源局发布关于征求《中山市国有建设用地估价技术参数指引(征求意见稿)》（以下简称《估价指引》）公众意见的公告。

据公告所述，中山自然资源局拟定该《估价指引》，是为进一步规范土地估价活动，确保土地估价结果的客观、真实和公正，预防土地估价领域违法违纪行为，促进中山土地估价行业健康有序发展。

目前该《估价指引》正在公示并征询意见。

涉及出让、闲置、征收土地估价
明确住宅和商业用地年限

该《估价指引》主要包含有适用范围、估价方法选取、估价参数选取、用地建筑开发成本取值参考等内容。值得注意是，其中还涉及商品住房全装修等级及装修标准的信息。

1.适用范围 

适用于中山市范围内国有建设用地出让、闲置处置、征收补偿等涉及土地估价情形。

 2.估价方法及选取要求  

本次公示的《估价指引》关于国有土地估价方法共有5种，包括市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和公示地价系数修正法。

对土地进行估价时，选用至少2种估价方法进行估价，涉及以下情形的估价方法选取应遵循相应规定。

 3.评估参数的选取 

评估参数的选取，主要涉及开发周期、销售利润率或成本利润率、土地增资税、综合还原率取值范围，以及房屋建筑开发成本，相关标准具体见下表。

其中土地增资税取值，参考《国家税务总局中山市税务局关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告》，房屋建筑开发成本参考文末表格。

各类项目开发周期

各类项目销售利润率和成本利润率

综合还原率取值范围表

 4.明确商业住宅用地年限 

《估价指引》对于商业住宅用地的土地使用年限也进行了明确，以2014年5月1日为分界点，在此之前已登记发证的商业住宅用地，以合同约定最高使用年限为主；在此之后，商业和住宅需明确区分，按法定最高出让年限确定。

根据国有建设用地使用权出让公告可知，一般住宅用地出让年限为70年，商业用地为40年。

明确建筑开发成本参考值

涉及商品房装修标准

针对国有用地估价过程中可能涉及的相关评估要素，《估价指引》也进行了明确。以下便是《估价指引》附表中关于住宅、商业以及工业三类建筑开发成本的取值参考表。

根据附表可以看到，三类用地建筑开发成本取值涉及的费用共有8大项，包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公建配套建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费和不可预见费用。

每一项费用都有一定的参考标准和计算公式，不同用地类型的开发成本有一定差异。小编注意到，住宅和商业类建筑开发成本中都有涉及装修装饰费用。《估计指引》中也给出了装修标准参考。

根据《装修标准参考表》，装修标准共有3个等级，分别为A级、B级和C级，A、B级为精装修，C级为普通装修。

其中，住宅装修标准为800-2500元/㎡，商业装修标准略高，为1500-2500元/㎡。

此外，《估计指引》中的附表中还有一份《商品住房全装修等级推荐表》，具体如下。

关于商品住房全装修标准，早在2019年7月，中山住建局就曾印发《中山市商品住宅全装修分级指南》（简称《指南》）。

通过对比，本次附件中的《商品住房全装修等级推荐表》与《指南》中的推荐表一致；

装修价格也基本一致，只是当时的《指南》关于C级装修标准只要求不超过1500元/㎡，而本次《估计指引》中的《装修标准参考表》则明确C级装修标准为800-1500元/㎡。

以下是商业类和工业类建筑开发成本取值参考