正文

近日，东区街道沙岗片区城中村城市更新单元计划获市政府批复，这是中山市城市更新管理办法颁布后，首宗获批的城中村拆除重建的城市更新项目，是新形势、新政策下中山市做出的积极尝试，为中山市旧村庄旧城镇改造工作打开了新局面。

沙岗片区位于东区西部，与石岐区、南区交接，现状多为村民住宅用地和工业用地。其中，村居建筑多为1至3层，建筑物密集，布局参差不齐，居住环境差，村级工业用地多为锌铁棚，建筑物简陋，景观较差。随着周边学校、体育场馆、道路交通等基础设施的不断完善，项目现状与周边的环境形成了鲜明的对比，村民更新改造意愿强烈。

经属地申报并报市政府同意，沙岗城中村改造项目纳入2021城市更新年度实施计划，遵循《中山市城市更新管理办法》 提出的“八个有利于”原则开展单元计划编制工作。（“八个有利于”即有利于提高土地节约集约利用水平；有利于促进传统产业转型升级和培育产城融合新业态；有利于为创新发展提供动力；有利于提升城市形象和改善人居环境；有利于加快补齐基础设施短板、完善公共服务体系和满足人民群众日益增长的精神需求；有利于全面提升社会服务和管理水平；有利于发展和壮大集体经济；有利于传承和保护历史文化。）

一、项目简介

改造单元范围位于中山市东区桥岗社区沙岗经联社，北临博爱路，南接槎南路；东起兰桂路，西到沙石公路，总用地面积27.27公顷（409.05亩）。主要采用全面改造和微改造的方式进行改造，重点改善单元人居环境、交通和公共配套设施。其中全面改造范围15.78公顷（236.7亩）、微改造范围4.02公顷（60.3亩），现状保留范围7.47公顷（112.05亩）。

二、单元计划用地意向

全面改造区域主要从缓解交通拥堵、城市形象提升、居住品质提升、便捷邻里生活四个方面对改造单元的用地功能进行优化调整。

现行控规方案

规划意向方案

三、改造效应

1、提高了土地节约集约利用水平

东区作为城市政治、经济、文化中心，城市建设发展较快，目前沙岗片区周边配套齐全，交通便利、楼盘林立，而沙岗村土地利用低效、整体风貌欠佳，片区现状容积率不到1.0，因此要通过更新改造“向存量用地要增量空间”，提高土地节约集约利用水平，促进城市经济、社会全面发展。

2、促进了传统产业转型升级和培育产城融合新业态

本单元有着便利的交通条件，通过土地整备，引入优质的研发孵化团队，培育产城融合新业态，并配备完善商务金融等配套服务，促进传统产业转型升级。

3、提升了城市形象和改善人居环境

改造单元北靠城市主干道博爱路，是城市风貌需重点控制的路段，但单元内村民住宅多为20世纪80、90年代建设，风貌不甚理想；建筑密度较大，缺乏开敞空间和公共配套设施，部分村民住宅缺乏维护，已成危房，存在一定安全隐患；沙石公路两侧单层工业厂房，为集体出租物业，部分厂房已经转变为餐饮功能，存在一定的消防隐患，也对区域交通带来较大的干扰，改造后整体风貌得到较大提升。

4、完善了公共服务体系

配套1所小学（42班）、1所幼儿园（15班）、5分钟邻里中心、10分钟邻里中心等。

5、完善交通组织

近期拟实施的沙岗片区定位及功能布局、路网规划、设施配套、开发强度提升均是基于片区内各项配套同步推进情况下的评估论证，因此在片区统筹范围全面梳理交通路网系统，对广珠公路、槎桥路断面进行优化，重点提升槎桥路、广珠公路为城市主干路，形成“四横三纵”骨架路网系统。对片区统筹方案中涉及的干道路网及公益性设施实施预控，在下一步控规编制或单元规划中予以落实。

对沙岗更新单元，更新后增加三条内部道路，并对博爱路、沙石公路、悦朗路等主要道路断面进行优化，其中项目地块开发主体将无偿提供地块北部部分用地并建设2车道，作为博爱路辅路提供给公共使用，缓解博爱路交通压力。

6、传承和保护了历史文化要素

全面改造范围内除1棵古树名木以外，不涉及其他历史文化保护资源。单元计划方案结合社区公园对古树名木进行原址保护，结合古树营造社区公园。

《中山市城市更新管理办法》（中府〔2020〕93号）第十三条明确“单元计划经市政府批准后，作为该单元内改造项目正式启动的依据”，项目启动后可开展权益认定、协商补偿方案、编制招商方案、编制改造方案等后续工作。下一步，市自然资源局将持续跟进指导后续各阶段工作，力争实现项目早日落地实施。

来源：中山自然资源局